O que é due diligence imobiliária e por que ela evita prejuízos

Comprar um imóvel pode parecer a realização de um sonho ou um investimento promissor.

No entanto, por trás de uma boa localização e um preço aparentemente vantajoso, podem existir riscos ocultos que comprometem todo o negócio.

Dívidas desconhecidas, problemas judiciais envolvendo o vendedor e irregularidades na documentação são apenas alguns exemplos do que pode transformar uma compra em um grande prejuízo.

A busca por segurança patrimonial e segurança jurídica nas transações imobiliárias é uma necessidade real, principalmente em um cenário onde fraudes imobiliárias, pendências fiscais e disputas judiciais são mais comuns do que se imagina.

Segundo um levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip), mais de 30% das transações imobiliárias no país apresentam algum tipo de pendência documental ou jurídica que pode gerar riscos financeiros futuros¹.

Por isso, a due diligence imobiliária se torna tão importante.

Trata-se de um processo técnico e jurídico essencial dentro do Direito Imobiliário, para quem deseja proteger o patrimônio antes de fechar um negócio.

Mais do que uma simples conferência de documentos, é uma análise aprofundada de riscos, que avalia todos os aspectos que envolvem o imóvel e as partes envolvidas na negociação.

Em outras palavras, é um serviço que analisa o imóvel antes da compra, mapeando possíveis riscos jurídicos, financeiros e documentais para evitar futuras surpresas desagradáveis.

Se você quer garantir uma compra segura, entender o funcionamento da due diligence imobiliária é o primeiro passo para proteger seu investimento.

O que é due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária é um processo de investigação minuciosa que envolve a análise jurídica, documental, financeira e até mesmo física do imóvel, realizada antes da assinatura do contrato de compra e venda.

O objetivo é mapear possíveis riscos, evitar prejuízos e permitir que o comprador tome decisões com total segurança jurídica.

Esse procedimento inclui desde a verificação da certidão de matrícula, análise de certidão de ônus reais, certidão negativa de débitos, até a avaliação da situação fiscal e judicial dos vendedores.

Também são avaliadas questões como regularização de imóveis, histórico de propriedade, pendências urbanísticas e litígios imobiliários em andamento.

O trabalho é conduzido por um advogado imobiliário especializado, com experiência prática em direito imobiliário, que analisa detalhadamente cada etapa da transação para identificar problemas que poderiam passar despercebidos.

Benefícios de realizar a due diligence imobiliária

Optar por uma due diligence imobiliária é muito mais do que uma medida de precaução. Trata-se de um investimento direto na segurança jurídica e na responsabilidade patrimonial de quem compra.

Entre os principais benefícios estão:

• Evitar prejuízos financeiros: Identificando pendências antes da assinatura do contrato.
• Proteger o patrimônio: Reduzindo o risco de ações judiciais futuras.
• Aumentar o poder de negociação: Caso sejam encontradas irregularidades, o comprador pode renegociar valores ou exigir correções antes de fechar o negócio.
• Garantir segurança documental: Receber um parecer técnico jurídico que confirma se o imóvel está apto para ser adquirido sem passivos ocultos.

A due diligence imobiliária permite ao comprador tomar decisões com base em informações concretas, evitando decisões por impulso ou por promessas de vendedores.

Quem deve fazer a due diligence?

Esse processo é recomendado para todos os perfis de compradores de imóveis, seja em Sorocaba ou outras regiões, desde quem está adquirindo o primeiro imóvel até grandes investidores.

Pessoas físicas, fundos imobiliários, construtoras e incorporadoras também utilizam a due diligence imobiliária como etapa obrigatória antes de qualquer aquisição.

Contratar um advogado especializado em direito imobiliário em sua cidade faz toda a diferença para garantir a qualidade da análise.

Se você busca um advogado em Sorocaba com experiência comprovada em análise de risco e regularização de imóveis, contar com profissionais locais pode trazer ainda mais segurança ao processo.

Escritórios com atuação específica em consultoria imobiliária e planejamento patrimonial, como a Dra. Larissa Siqueira Advocacia, possuem a experiência e o conhecimento técnico necessários para conduzir esse tipo de investigação com segurança e agilidade.

4 principais riscos identificados durante a due diligence

Durante a due diligence imobiliária, os advogados imobiliários buscam antecipar e apontar possíveis armadilhas que podem comprometer a negociação. Os riscos mais comuns incluem:

1) Dívidas ocultas vinculadas ao imóvel

Dívidas de IPTU, taxas condominiais ou débitos fiscais acompanham o bem, e não o antigo proprietário. Sem uma análise prévia, o comprador pode se tornar responsável por essas obrigações.

2) Problemas judiciais envolvendo o vendedor

Fraude contra credores, fraude à execução e outros litígios são cenários recorrentes. Se o vendedor estiver sendo processado ou tiver uma execução em andamento, o imóvel pode ser penhorado mesmo após a venda.

Segundo o Conselho Nacional de Justiça (CNJ), fraudes em transações imobiliárias causam perdas de mais de R$ 1 bilhão por ano no Brasil².

3) Irregularidades na matrícula

Uma certidão de matrícula com ônus reais, como hipotecas, penhoras ou bloqueios judiciais, pode impedir o registro de imóvel em nome do comprador e comprometer a posse efetiva do bem.

4) Imóveis sem regularização

Construções sem alvará, ausência de averbações ou problemas de zoneamento são obstáculos graves. Além de dificultar futuras vendas, podem gerar multas e impedir financiamentos imobiliários.

Como funciona o processo na prática?

O processo de due diligence imobiliária segue etapas bem definidas para garantir uma análise completa e segura.

Tudo começa com o levantamento de documentos, quando a equipe jurídica solicita toda a documentação do imóvel e dos vendedores.

Quanto mais completa for essa coleta, maior será a precisão da análise de documentos.

Em seguida, o advogado imobiliário realiza uma verificação jurídica detalhada, avaliando documentos como:

• Certidão de ônus reais
• Certidão de matrícula
• Certidões negativas de débitos
• Histórico registral
• Situação fiscal e tributária
• Análise de contratos anteriores

O objetivo dessa avaliação de riscos é identificar inconsistências, pendências ocultas e problemas que possam comprometer a negociação.

Ao final desse processo, o comprador recebe um parecer técnico jurídico do advogado, com um diagnóstico claro dos pontos críticos, possíveis soluções e o nível de segurança jurídica para avançar (ou não) com a compra.

Conclusão sobre due diligence para imóveis

Comprar um imóvel envolve valores altos e riscos reais, ignorar a necessidade de uma análise jurídica detalhada pode transformar um investimento seguro em uma grande dor de cabeça financeira e emocional.

Você já parou para pensar nos prejuízos que podem surgir ao comprar um imóvel sem saber se ele tem pendências ocultas?

A melhor maneira de evitar dores de cabeça é buscar o suporte de profissionais experientes que atuam com responsabilidade e compromisso com a segurança patrimonial do cliente.

Se você está prestes a comprar um imóvel e quer garantir que a transação seja segura, fale com a equipe da Larissa Siqueira Advocacia, referência como advogado Sorocaba na área de direito imobiliário e direito de família.

Com mais de 700 famílias atendidas no Brasil e no exterior, oferecemos consultoria imobiliária personalizada, com foco na proteção do patrimônio e na segurança jurídica em todas as etapas da negociação.