Distrato imobiliário: o que realmente está em jogo

Imagine assinar um contrato de compra de um imóvel na planta, pagar parte das parcelas e, por motivos financeiros ou pessoais, decidir desistir do negócio. Ou, do outro lado, ver a construtora atrasar a entrega e não cumprir o que prometeu. Situações assim geram dúvidas reais: posso desistir? Vou perder tudo o que paguei? Tenho direito a algum reembolso?

A verdade é que o distrato, ou rescisão contratual, é permitido em diversos casos. Mas há regras. Não conhecer os limites legais pode gerar prejuízos significativos, perda parcial (ou total) dos valores pagos e até litígios judiciais. O problema é que muitos consumidores decidem agir por conta própria sem entender as consequências jurídicas dessa decisão.

Se você está considerando romper um contrato de compra e venda de imóvel, este conteúdo traz orientações claras sobre quando o distrato é permitido, quais são as consequências legais e como conduzir o processo de forma segura, evitando prejuízos desnecessários. A abordagem será feita com base no direito imobiliário, de forma acessível e fundamentada.

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O que é distrato de compra e venda de imóvel?

O distrato é o rompimento formal do contrato firmado entre comprador e vendedor de um imóvel. Pode ser feito por iniciativa do comprador, do vendedor ou de forma mútua, dependendo da situação.

No caso de imóveis na planta, o distrato ganhou regras específicas com a Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário. Ela estabelece os direitos e deveres de cada parte e define os percentuais de retenção, prazos para devolução de valores e condições para que o distrato seja válido.

Quando o distrato é permitido?

1. Por iniciativa do comprador

O comprador pode desistir da compra, mesmo sem culpa da construtora, desde que esteja disposto a aceitar as penalidades previstas. Nesses casos:

• A construtora pode reter até 25% dos valores pagos;
• Se houver regime de afetação (obra financiada por terceiros), a retenção pode chegar a 50%;
• O reembolso deve ser feito em até 180 dias após o distrato.

Exemplo: Carla comprou um apartamento na planta, mas perdeu o emprego. Ao solicitar o distrato, a construtora reteve 25% do valor e devolveu o restante em 90 dias.

2. Por iniciativa da construtora

A construtora só pode solicitar o distrato se houver inadimplência ou descumprimento contratual por parte do comprador. Ainda assim, precisa notificar formalmente e seguir os procedimentos legais.

3. Por atraso na entrega da obra

Se a obra ultrapassar o prazo contratual mais os 180 dias de tolerância, o comprador pode:

• Pedir o distrato com devolução integral dos valores pagos;
• Solicitar indenização por perdas e danos;
• Cobrar multa contratual, se prevista.

4. Por comum acordo

Se ambas as partes concordam com o encerramento do contrato, podem formalizar o distrato em cartório ou com assessoria jurídica, definindo os termos de forma negociada.

Quais são as consequências do distrato?

Para o comprador

• Perda de parte dos valores pagos (retenção permitida por lei);
• Não restituição imediata do valor total (prazo de até 180 dias);
• Risco de cobranças adicionais se houver inadimplência ou taxas contratuais;
• Dificuldade em obter novo financiamento ou negociar com outras construtoras em caso de inadimplência registrada.

Para a construtora

• Obrigatoriedade de devolver os valores dentro do prazo legal;
• Multas e indenizações em caso de atraso injustificado na obra;
• Danos à reputação se houver abuso ou conduta ilegal;
• Risco de judicialização caso não cumpra a legislação.

O que considerar antes de solicitar o distrato?

• Analise o contrato e verifique as cláusulas sobre rescisão;
• Consulte um advogado para entender as condições legais aplicáveis;
• Avalie se há justificativa para solicitar o distrato (como atraso, inadimplência, vícios ocultos);
• Tenha documentação que comprove seus pagamentos, comunicações com a construtora e eventuais problemas.

Caminhos legais para garantir seus direitos

1. Distrato extrajudicial

Ideal para casos em que as partes estão de acordo. Pode ser feito com assessoramento jurídico ou diretamente no cartório. Deve incluir:

• Identificação das partes;
• Motivo da rescisão;
• Cálculo dos valores a devolver e penalidades;
• Prazo para reembolso.

2. Distrato judicial

Recomendado quando há conflito, abuso de poder, negativa injustificada ou descumprimento da lei por uma das partes.

Exemplo real: Um comprador teve o pedido de distrato negado após atraso de 8 meses na obra. Ingressou com ação judicial e obteve decisão favorável para devolução integral dos valores pagos, com atualização monetária e danos morais.

Como evitar problemas em contratos de compra e venda de imóveis?

• Leia o contrato completo antes de assinar;
• Exija informações claras sobre prazos, valores, multas e garantias;
• Mantenha registros de todos os pagamentos e conversas com a construtora;
• Tenha acompanhamento jurídico desde o início do processo;
• Guarde boletos, comprovantes e documentos relacionados à compra.
  

  Conclusão

  A rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel não é simples, mas é possível. A legislação brasileira estabelece regras claras para proteger tanto o comprador quanto a construtora. Saber quando o distrato é permitido, quais as consequências envolvidas e como agir com base legal faz toda a diferença.

  Se você está diante dessa decisão, o conhecimento é o seu maior aliado. Cada cláusula do contrato, cada prazo, cada documento precisa ser considerado com atenção. Agir por impulso pode custar caro. Por outro lado, com planejamento, é possível sair da situação com justiça e segurança.

  A advogada Larissa Siqueira, referência em Direito Imobiliário em Sorocaba, atua há anos na orientação jurídica de pessoas e famílias que enfrentam questões relacionadas à compra, venda, posse, regularização e disputas sobre imóveis.

  Com mais de 700 clientes atendidos em todo o Brasil e no exterior, Larissa une experiência prática, conhecimento técnico e uma escuta atenta para oferecer soluções jurídicas personalizadas, sempre com foco na segurança patrimonial e na tranquilidade do cliente.

  

  Além de advogada, é professora de pós-graduação na área, o que reforça sua autoridade no tema e garante uma atuação ética, atualizada e fundamentada nas normas mais recentes do setor imobiliário.

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