Documentação essencial para Compra e Venda de Imóveis: Um checklist jurídico

A compra ou venda de um imóvel é uma das transações mais relevantes na vida de muitas pessoas. Envolve alto valor financeiro, expectativas familiares, planos de futuro e, ao mesmo tempo, uma série de riscos legais e burocráticos.

Negociar sem conhecer os documentos corretos pode resultar em prejuízos graves. Desde a aquisição de um imóvel com pendências judiciais até a impossibilidade de registrar a escritura, são muitos os cenários em que a falta de cuidado com a documentação gera insegurança jurídica no Direito Imobiliário.

Por isso, este artigo traz um checklist jurídico completo com toda a documentação essencial para garantir uma compra ou venda de imóvel segura, legal e sem surpresas. Aqui você encontra orientações práticas, explicações acessíveis e exemplos reais para tomar decisões com tranquilidade.

Por que a documentação correta é tão importante?

Evita fraudes e golpes

• Protege contra venda de imóveis sem titularidade legal
• Impede aquisição de bens com dívidas ocultas ou embargos

Garante a transferência do imóvel

• Sem a documentação completa, o cartório não registra a escritura
• Isso impede a regularização e a geração de escritura definitiva

Evita litígios judiciais futuros

• Conflitos sobre posse, herança, dívidas, pendências tributárias
• Uma documentação bem analisada previne processos judiciais

Checklist jurídico essencial para a compra e venda de imóveis

1. Documentos do Imóvel

✅ Matrícula atualizada do imóvel

• Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis
• Deve estar atualizada (emitida nos últimos 30 dias)
• Contém informações sobre o histórico do imóvel, eventuais ônus ou litígios

✅ Certidão negativa de ônus reais

• Mostra se o imóvel está livre de hipotecas, penhoras ou usufruto

✅ Certidão negativa de ações reais e pessoais reipersecutórias

• Aponta se há alguma ação judicial envolvendo o imóvel

✅ Certidão de quitação de IPTU

• Emitida pela Prefeitura
• Confirma se os tributos municipais estão pagos

✅ Planta e habite-se (imóveis urbanos)

• Comprova regularidade da construção perante o município
• Exigido pelos bancos em financiamentos

✅ Averbação de construção, reforma ou demolição

• Atualiza a matrícula com a realidade do imóvel

✅ Declaração de quitação condominial (em condomínios)

• Documento assinado pelo síndico
• Garante que não há débitos com o condomínio

✅ Laudo de vistoria (quando houver)

• Avalia as condições estruturais do imóvel

2. Documentos dos vendedores

✅ RG e CPF (ou CNPJ se pessoa jurídica)

• Deve ser conferido com a escritura e matrícula

✅ Certidões negativas dos distribuidores cíveis

• Verifica se o vendedor responde a processos judiciais

✅ Certidões dos cartórios de protesto

• Verifica protestos de títulos em aberto

✅ Certidões da Justiça Federal, Trabalhista e Criminal

• Aponta débitos com a União, questões trabalhistas ou penais

✅ Declaração de estado civil e certidão de casamento (se aplicável)

• Necessário para verificar regime de bens

✅ Certidão negativa da Receita Federal e PGFN

• Confirma regularidade fiscal do vendedor

✅ Autorizacão judicial (em casos de venda por menor, interdito ou espólio)

3. Documentos do comprador

✅ RG, CPF e comprovante de estado civil

✅ Comprovante de renda e domícilio

• Para financiamentos e comprovação de capacidade econômica

✅ Procuração com poderes específicos (se atuar por representante)

Fases da negociação imobiliária e documentação exigida

 Antes da assinatura

• Solicitar e analisar todos os documentos do imóvel e das partes
• Contar com assessoria jurídica para interpretação de certidões

Na assinatura do contrato de compromisso de compra e venda

• Incluir cláusulas sobre pagamento, prazo para escritura, penalidades
• Registrar em cartório (opcional, mas recomendado)

 No registro da escritura

• A escritura pública é feita em cartório de notas
• Para ter validade jurídica definitiva, deve ser levada ao cartório de registro de imóveis

Riscos da compra sem checklist jurídico

• Aquisição de imóveis com dívidas tributárias
• Perda da posse por nulidade do negócio jurídico
• Inviabilidade de financiamento ou futura revenda

Exemplo real: um comprador adquiriu um apartamento sem verificar a existência de penhora judicial registrada. Após a escritura, perdeu o imóvel para execução fiscal. A ausência de assessoria jurídica gerou prejuízo irreparável.

Qual o papel do advogado na análise documental imobiliária?

• Analisar certidões com olhar técnico
• Identificar riscos e propor soluções preventivas
• Redigir contratos que resguardem os interesses das partes
• Acompanhar a escritura e o registro no cartório

Contar com um advogado especializado em direito imobiliário é uma medida de proteção patrimonial.

 

Conclusão

Organizar corretamente a documentação na compra e venda de um imóvel não é uma formalidade. É uma estratégia de segurança, proteção patrimonial e prevenção de conflitos.

Muita gente acha que basta ter a escritura em mãos, mas a realidade é que sem a verificação jurídica dos documentos, todo o investimento pode estar em risco.

Com atuação sólida e estratégica em direito imobiliário, a advogada Larissa Siqueira é referência na área de regularização fundiária, usucapião e adjudicação compulsória, conduzindo processos em Sorocaba e todo o estado de São Paulo, tanto pela via judicial quanto extrajudicial.

Cada caso exige atenção aos detalhes e domínio técnico da legislação atual. E é exatamente isso que Larissa oferece: orientação jurídica personalizada, análise criteriosa da documentação e acompanhamento integral até o registro final em cartório.

Se você está com a escritura travada, sem conseguir registrar o imóvel em seu nome, entre em contato com um advogado em Sorocaba. Com apoio jurídico adequado, é possível resolver o impasse e garantir seu direito de forma definitiva e segura.

O apoio jurídico não é um custo, é uma garantia de tranquilidade.

FAQ

1. Quais documentos são obrigatórios para comprar um imóvel?

• RG e CPF do comprador e vendedor
• Matrícula atualizada do imóvel
• Certidões negativas
• Contrato de compra e venda

2. O que é preciso verificar na matrícula do imóvel antes de comprar?

• Se o vendedor é o verdadeiro proprietário
• Se existem ônus, penhoras ou hipotecas
• Se a descrição do imóvel está correta

3. Quais certidões negativas são importantes na compra de um imóvel?

• Certidões da Justiça Federal e Estadual
• Certidão de protesto de títulos
• Certidão de débitos municipais e IPTU
• Certidão de ônus reais

4. Como saber se o imóvel está com dívidas ou restrições?

• Consultando a matrícula no cartório de registro de imóveis
• Solicitando certidões negativas
• Analisando documentos fiscais e condominiais

5. Qual a diferença entre contrato de compra e escritura?

• O contrato estabelece os termos entre as partes
• A escritura é o documento que oficializa a transferência de propriedade
• Apenas a escritura registrada garante a posse legal

6. Comprar imóvel com contrato de gaveta é seguro?
   Não. Contrato de gaveta não é registrado e não transfere a propriedade legal. Pode gerar riscos futuros e perda do imóvel.
7. Quais cuidados tomar ao comprar imóvel financiado?

• Verificar se o banco aprova a documentação
• Conferir a regularidade da matrícula
• Acompanhar todo o processo até o registro

8. Preciso de advogado para revisar a documentação do imóvel?
   Sim. Um advogado em direito imobiliário evita erros graves, identifica riscos e orienta sobre cláusulas abusivas.
9. Quanto custa a escritura e o registro do imóvel?
   Depende do valor do imóvel e do estado. Inclui ITBI, taxas cartorárias e emolumentos. Consulte o cartório local.
10. Quais são os principais erros ao comprar um imóvel sem assessoramento jurídico?

• Ignorar dívidas atreladas ao imóvel
• Não verificar a titularidade
• Assinar contratos inseguros
• Ter problemas com o registro da propriedade