UM DOS PROPRIETÁRIOS QUER VENDER O IMÓVEL E O OUTRO NÃO: O QUE FAZER?

Quando um dos proprietários quer vender o imóvel e o outro não, é comum surgir a sensação de que o patrimônio ficou preso em uma situação sem saída. Um deseja transformar sua parte em dinheiro, seguir outros planos ou simplesmente deixar de manter um bem em conjunto. O outro prefere conservar o imóvel, continuar utilizando-o ou acredita que aquele não é o momento adequado para vender.

Esse tipo de conflito é mais frequente do que parece.

Ele pode acontecer entre irmãos que receberam uma propriedade por herança, ex-cônjuges que permaneceram coproprietários depois da separação, familiares que compraram um imóvel juntos, companheiros que encerraram a relação ou até pessoas sem qualquer vínculo familiar que decidiram investir conjuntamente em uma propriedade.

No início, muitas dessas situações funcionam bem.

Um imóvel é adquirido conjuntamente porque o investimento parece vantajoso.

Os irmãos recebem uma casa dos pais e entendem que poderão decidir sobre ela mais adiante.

Um casal se separa e concorda, naquele momento, em manter o patrimônio em nome dos dois.

Dois familiares compram um terreno imaginando que, futuramente, construirão ou venderão juntos.

O problema aparece quando os interesses deixam de caminhar na mesma direção.

Uma pessoa precisa do dinheiro.

Outra possui vínculo emocional com o imóvel.

Um dos proprietários pretende morar no local.

O outro prefere investir sua parte em outro patrimônio.

Alguém acredita que o mercado está favorável para vender, enquanto o coproprietário considera o preço baixo.

E, às vezes, o conflito nem sequer é econômico. A resistência à venda pode estar relacionada a questões familiares antigas, ressentimentos decorrentes de um divórcio ou dificuldades de comunicação entre os proprietários.

É nesse momento que surge uma pergunta aparentemente simples:

se o imóvel também é meu, posso obrigar o outro proprietário a vendê-lo?

A resposta exige uma distinção importante.

Ser coproprietário significa possuir direitos sobre o imóvel, mas esses direitos convivem com os direitos das outras pessoas que também são titulares do patrimônio.

Quem possui apenas uma parte do bem não pode agir como se fosse dono exclusivo da totalidade.

Ao mesmo tempo, a copropriedade não foi criada para se transformar, necessariamente, em uma relação permanente contra a vontade de um dos titulares.

É justamente essa combinação que torna o assunto mais delicado.

Um coproprietário não pode simplesmente escolher um comprador, negociar o imóvel inteiro e informar ao outro que a venda está concluída.

Mas também não é correto concluir que basta uma pessoa dizer “não quero vender” para que todos os demais sejam obrigados a permanecer ligados ao mesmo patrimônio indefinidamente.

Existe uma diferença importante entre obrigar alguém a assinar uma venda particular específica e buscar juridicamente uma forma de encerrar uma copropriedade que deixou de ser viável.

Essa diferença será essencial ao longo de toda a análise.

Na prática, entretanto, antes mesmo de discutir qual medida jurídica pode ser tomada, é importante compreender o que realmente está por trás do conflito.

Muitas vezes, o problema apresentado como “ele não quer vender” é apenas a etapa final de uma divergência maior.

Pode existir discordância sobre o valor do imóvel.

Um dos proprietários acredita que a casa vale R$ 800 mil.

O outro entende que não deveria aceitar menos de R$ 1 milhão.

Pode haver discussão sobre despesas.

Uma pessoa pagou IPTU, condomínio e reformas durante anos e acredita que precisa receber esses valores antes de qualquer divisão.

O outro entende que essas despesas decorreram do uso exclusivo do imóvel.

Também pode existir divergência sobre o momento.

Um proprietário deseja vender imediatamente.

O outro quer esperar uma valorização da região.

Nenhum deles necessariamente está agindo de forma irracional.

Possuem apenas objetivos patrimoniais diferentes.

Por isso, uma análise jurídica adequada precisa separar aquilo que é direito de propriedade daquilo que é posição de negociação.

Essa distinção costuma ajudar a diminuir conflitos.

Quando as partes entendem quais são os limites jurídicos de cada posição, a conversa deixa de depender exclusivamente de frases como:

“Eu não sou obrigado a vender.”

ou

“O imóvel também é meu, então você tem que vender.”

As duas afirmações, isoladamente, são incompletas.

A existência de mais de um proprietário significa justamente que nenhum deles pode ignorar completamente o direito do outro.

É por isso que a primeira providência em situações dessa natureza costuma ser compreender exatamente qual é a estrutura da propriedade.

Nem sempre os coproprietários possuem partes iguais.

Duas pessoas podem ter 50% para cada uma.

Mas também pode haver uma divisão de 70% e 30%.

Um imóvel herdado pode pertencer a quatro irmãos em percentuais diferentes.

Pode existir participação de um cônjuge.

Pode haver usufruto.

Pode existir financiamento ainda em andamento.

Ou o imóvel pode sequer ter passado por todas as etapas necessárias para que aquela copropriedade esteja definitivamente organizada no registro.

Essas informações modificam a forma como o problema precisa ser analisado.

Por isso, a percepção de cada pessoa sobre “qual é a minha parte” nem sempre corresponde exatamente à situação documental.

É bastante comum, por exemplo, que famílias utilizem expressões como:

“Essa casa é metade minha.”

“Meu pai deixou um terço para cada filho.”

“Eu fiquei com a parte da frente.”

“Meu irmão ficou com o andar de cima.”

Essas frases podem descrever um acordo familiar ou uma forma prática de utilização do imóvel, mas é necessário verificar como a propriedade está juridicamente registrada.

Isso se torna especialmente importante quando alguém pretende vender.

O comprador não está adquirindo apenas uma história familiar ou um acordo verbal.

Ele precisará saber qual direito efetivamente está sendo transferido.

Outro aspecto que torna esse tipo de conflito sensível é o valor envolvido.

Um imóvel costuma representar parcela significativa do patrimônio das pessoas.

Em muitos casos, é o bem mais valioso da família.

Isso faz com que a decisão sobre vender, manter ou dividir seja acompanhada de expectativas elevadas.

Para um coproprietário, aquele imóvel pode significar capital parado.

Para outro, representa segurança.

Para um terceiro, pode ter valor afetivo por ter pertencido aos pais.

Nenhuma dessas percepções muda a realidade jurídica do bem, mas todas elas influenciam a negociação.

É por isso que conflitos sobre imóveis em copropriedade podem permanecer durante anos.

As partes deixam de discutir apenas números e passam a discutir memórias, escolhas familiares, responsabilidades antigas e sentimentos de injustiça.

Enquanto isso, o patrimônio continua existindo.

Despesas continuam sendo geradas.

O imóvel precisa de manutenção.

Tributos vencem.

Decisões sobre conservação precisam ser tomadas.

E quanto mais tempo a situação permanece indefinida, maior pode se tornar a quantidade de questões paralelas.

Um exemplo ajuda a visualizar.

Imagine três irmãos que recebem uma casa após o falecimento da mãe.

Durante os primeiros anos, ninguém deseja vender.

Um deles passa a cuidar da propriedade.

Outro mora em outra cidade.

O terceiro acredita que o imóvel irá valorizar.

Com o passar do tempo, a situação muda.

Um irmão precisa comprar sua própria residência e deseja receber o valor correspondente à sua participação.

Outro gostaria de manter a casa na família.

O terceiro não se opõe à venda, mas discorda do preço.

A partir daí, a propriedade que antes representava um patrimônio comum passa a ser fonte de conflito.

Quem deseja vender começa a sentir que seu dinheiro está preso.

Quem deseja manter acredita que está sendo pressionado a se desfazer de um bem que considera importante.

O terceiro tenta conciliar, mas nenhuma proposta satisfaz todos.

Essa situação não é incomum.

E a solução não deveria começar com ameaças ou decisões precipitadas.

O primeiro passo é transformar um conflito pessoal em uma questão patrimonial objetiva.

Quanto vale o imóvel?

Quem são os proprietários?

Qual é a participação de cada um?

Existem dívidas?

O imóvel possui alguma restrição?

Qual é a situação registral?

Existe ocupação?

As partes possuem condições de chegar a uma solução econômica?

Essas respostas ajudam a organizar aquilo que, muitas vezes, está sendo discutido apenas com base em emoções.

Outro erro recorrente é imaginar que o proprietário que possui a maior porcentagem do imóvel pode decidir sozinho.

Não é necessariamente assim.

Possuir uma fração maior significa possuir participação patrimonial maior, mas não transforma essa pessoa em proprietária exclusiva.

Da mesma maneira, quem possui uma fração pequena não deixa de ter direitos.

A copropriedade exige respeito às participações existentes.

Essa realidade pode parecer frustrante quando há forte divergência, mas é justamente por isso que o ordenamento jurídico prevê mecanismos para resolver situações em que a manutenção conjunta do patrimônio se tornou inviável.

Também é importante não confundir ser proprietário de uma fração com possuir fisicamente uma parte específica da construção.

Imagine uma casa pertencente igualmente a dois irmãos.

Um deles utiliza os quartos da frente.

O outro utiliza os fundos.

Isso não significa, necessariamente, que cada área se transformou juridicamente em um imóvel independente.

A menos que haja regularização adequada, ambos podem continuar titulares de frações ideais do mesmo patrimônio.

Esse detalhe ganha importância quando alguém decide vender sua participação.

A questão, portanto, vai muito além da pergunta “quem usa qual parte?”.

É necessário compreender o que efetivamente existe no registro.

A mesma cautela vale para imóveis provenientes de divórcio.

É comum que, após a separação, um dos ex-cônjuges permaneça na casa enquanto o outro constitui nova residência.

Durante algum tempo, essa organização pode funcionar.

Talvez os filhos continuem morando no imóvel.

Talvez ninguém tenha urgência em vender.

Anos depois, porém, aquele que saiu passa a querer transformar sua participação em dinheiro.

O conflito aparece justamente porque uma situação que inicialmente era temporária acabou se prolongando.

Nesses casos, é essencial separar as questões familiares da situação patrimonial.

O fato de alguém ter permanecido utilizando o imóvel não significa automaticamente que passou a ser o único proprietário.

Da mesma forma, aquele que saiu não deixa necessariamente de possuir sua participação apenas porque não utilizou o bem.

A análise precisa partir da propriedade efetivamente constituída.

Há ainda situações em que o imóvel foi adquirido como investimento.

Dois amigos compram um terreno.

Sócios adquirem uma sala comercial.

Familiares compram uma casa de praia.

Quando todos possuem o mesmo objetivo, a copropriedade funciona.

O problema surge quando um precisa de liquidez e o outro pretende manter o investimento.

Essa mudança de interesse é natural.

As pessoas não possuem necessariamente os mesmos planos financeiros durante toda a vida.

Por isso, o fato de alguém ter concordado em comprar um imóvel conjuntamente anos atrás não significa que precise desejar permanecer nessa situação para sempre.

Também é comum acreditar que o conflito somente será resolvido se o outro coproprietário “ceder”.

Nem sempre.

Existem alternativas jurídicas para situações em que a cooperação deixou de existir.

Mas antes de chegar a elas, é importante avaliar se o conflito realmente exige um processo.

A venda de um imóvel no mercado, em condições negociadas livremente, normalmente oferece às partes maior controle sobre preço, prazo e escolha do comprador.

Uma disputa prolongada, por outro lado, pode gerar despesas e diminuir a autonomia de todos sobre a forma como o patrimônio será solucionado.

Por isso, conhecer os direitos envolvidos não serve apenas para preparar uma ação.

Também pode melhorar uma negociação.

Quando um coproprietário entende que o outro possui meios jurídicos para buscar uma solução, talvez seja mais razoável discutir preço e condições do que simplesmente recusar qualquer conversa.

Da mesma maneira, quem deseja vender pode perceber que pressionar o outro sem apresentar uma proposta economicamente adequada tende apenas a aumentar a resistência.

Uma boa negociação costuma começar quando as partes deixam de discutir quem “ganha” e passam a discutir como transformar o patrimônio comum em uma solução aceitável.

Isso pode exigir avaliação imobiliária, conferência da documentação e levantamento das despesas realizadas ao longo dos anos.

Também pode ser necessário analisar se existe alguma circunstância que torne aquela propriedade diferente de uma copropriedade comum.

É justamente por isso que respostas genéricas encontradas na internet precisam ser utilizadas com cuidado.

Dizer que “ninguém é obrigado a permanecer em condomínio” é uma referência importante, mas não resolve sozinho todos os casos.

Um imóvel pode estar sujeito a direitos ou restrições específicas.

Pode existir uma situação sucessória ainda não concluída.

Pode haver questões familiares relevantes.

Pode existir financiamento.

A própria documentação pode não estar regular.

Por isso, antes de qualquer decisão definitiva, é necessário compreender a situação concreta.

O objetivo não deve ser encontrar rapidamente uma forma de “forçar a venda”.

Deve ser encontrar a forma juridicamente adequada de resolver uma copropriedade que deixou de atender aos interesses de todos.

Essa mudança de perspectiva é importante.

Em muitos casos, a melhor solução não será aquela inicialmente imaginada por nenhuma das partes.

Pode existir uma alternativa economicamente mais interessante.

Pode haver espaço para negociação.

Pode ser necessário ajustar questões documentais antes de qualquer operação.

Ou pode chegar um momento em que a intervenção judicial se torne realmente necessária.

O que não é recomendável é manter o patrimônio indefinidamente em uma situação de conflito sem avaliar as alternativas existentes.

Quando um dos proprietários quer vender o imóvel e o outro não, portanto, a primeira conclusão é que nenhum dos dois possui poder absoluto sobre a situação.

Quem deseja vender precisa respeitar a parcela pertencente ao outro.

Quem deseja permanecer precisa compreender que a copropriedade também cria direitos para aquele que pretende encerrá-la.

O caminho jurídico dependerá da origem da propriedade, da documentação, da possibilidade de acordo e das características do imóvel.

Ao longo deste artigo, serão analisadas as principais alternativas existentes, os limites de atuação de cada coproprietário e os cuidados necessários para lidar com esse tipo de impasse sem transformar um patrimônio relevante em uma fonte permanente de conflito.

Antes de qualquer decisão, porém, vale partir de uma ideia simples:

um imóvel com mais de um proprietário exige decisões compatíveis com os direitos de todos, mas a divergência entre eles não significa que a propriedade precise permanecer sem solução para sempre.

Um dos proprietários quer vender o imóvel e o outro não: quem tem razão?

Os dois possuem direitos sobre o patrimônio.

Quando duas ou mais pessoas aparecem como proprietárias do mesmo imóvel, existe uma situação de copropriedade, também chamada, nesse contexto, de condomínio sobre a coisa comum.

Aqui, “condomínio” não significa necessariamente um prédio com apartamentos, síndico e taxa condominial.

Significa que mais de uma pessoa possui frações ideais do mesmo bem.

Imagine que duas irmãs sejam proprietárias, cada uma, de 50% de uma casa.

Nenhuma delas possui fisicamente “a metade esquerda” ou “a metade direita”, salvo se houver uma divisão jurídica válida. Cada uma possui uma fração ideal sobre o imóvel como um todo.

Por isso, uma das irmãs não pode vender sozinha 100% da casa.

Ela não é proprietária da totalidade.

Ao mesmo tempo, a outra irmã não pode simplesmente afirmar:

“Eu nunca vou vender e você continuará proprietária comigo para sempre.”

O Código Civil permite que o condômino exija a divisão da coisa comum e disciplina o que acontece quando o imóvel não pode ser dividido.

A solução jurídica, portanto, não está em reconhecer um poder absoluto de um sobre o outro.

Está em encontrar uma forma de encerrar a copropriedade sem desrespeitar a participação patrimonial de nenhum deles.

O coproprietário pode vender o imóvel inteiro sem autorização do outro?

Não.

Quem possui apenas uma porcentagem do imóvel não pode transferir a propriedade inteira sem a participação dos demais titulares.

Se João possui 70% de um imóvel e Maria possui 30%, João não passa a ter o direito de vender sozinho 100% do bem simplesmente porque possui a maior fração.

A mesma lógica vale para uma copropriedade de 99% e 1%.

A maioria da propriedade pode ter relevância para determinadas questões de administração, mas não transforma o titular da maior fração no único dono.

Para uma venda voluntária do imóvel inteiro, os proprietários envolvidos na alienação precisam participar conforme seus direitos.

Isso é diferente, contudo, da possibilidade de buscar judicialmente a extinção da copropriedade.

João talvez não possa obrigar Maria a assinar uma escritura particular para o comprador que ele escolheu, mas pode, presentes os requisitos legais, buscar o fim do condomínio pelas vias adequadas.

O coproprietário pode vender somente a própria parte do imóvel?

Em regra, sim.

O artigo 1.314 do Código Civil estabelece que cada condômino pode alienar sua respectiva parte ideal.

Isso significa que, teoricamente, quem possui 50% pode negociar sua fração de 50%.

Na prática, entretanto, existem cuidados importantes.

Um terceiro que compra apenas uma fração não recebe uma casa exclusivamente sua.

Ele entra na copropriedade e passa a dividir o direito sobre o mesmo patrimônio com os demais proprietários.

Isso reduz significativamente o interesse do mercado em muitas situações.

Poucas pessoas desejam comprar metade ideal de uma residência para se tornar coproprietárias de alguém que não conhecem.

Existe ainda o direito de preferência.

O outro proprietário tem preferência na compra da parte ideal?

Em determinadas situações, sim.

O artigo 504 do Código Civil determina que o condômino de coisa indivisível não pode vender sua parte a terceiro estranho se outro coproprietário quiser adquiri-la nas mesmas condições.

Se a venda ocorrer sem que o outro seja informado, o coproprietário preterido poderá, observados os requisitos legais, depositar o preço e buscar para si a parte vendida, desde que exerça o direito no prazo de 180 dias.

Exemplo:

Carlos e Fernanda possuem 50% de uma casa cada.

Carlos encontra terceiro disposto a pagar R$ 300 mil por sua metade.

Antes de vender a fração a essa pessoa, a questão da preferência de Fernanda precisa ser observada nas condições previstas em lei.

Isso não significa que Carlos seja obrigado a vender sua parte por qualquer valor que Fernanda ofereça.

A preferência funciona “tanto por tanto”: nas mesmas condições econômicas oferecidas pelo terceiro.

O STJ já esclareceu que essa preferência do artigo 504 está ligada à alienação a estranho. Ela não se aplica da mesma maneira quando a venda da fração ocorre entre os próprios coproprietários.

Quais são as melhores soluções quando apenas um quer vender?

Antes de pensar em processo, existem algumas alternativas que costumam ser economicamente melhores.

1. Um proprietário compra a parte do outro

Essa costuma ser a solução mais simples quando um deseja permanecer no imóvel.

Se Ana e Beatriz possuem metade de uma casa e Ana quer ficar, ela pode comprar a fração pertencente a Beatriz.

O principal ponto de discussão será o valor.

É recomendável evitar avaliações baseadas apenas em percepção pessoal.

Frases como:

“Minha metade vale R$ 500 mil porque a casa vale R$ 1 milhão”

podem parecer simples, mas é necessário verificar:

• valor real de mercado;
• estado de conservação;
• dívidas;
• eventual financiamento;
• necessidade de reformas;
• regularidade registral;
• liquidez.

Uma avaliação imobiliária pode ajudar quando há grande divergência.

Depois do acordo, a transferência também precisa ser formalizada corretamente.

2. Venda consensual do imóvel inteiro

Se ninguém quiser comprar a parte do outro, os proprietários podem vender o imóvel no mercado.

Essa alternativa costuma proporcionar maior liberdade para:

• escolher corretor;
• definir preço;
• negociar prazo;
• preparar o imóvel;
• escolher a melhor proposta;
• organizar a saída dos ocupantes.

Após a venda, o valor líquido é dividido de acordo com a participação de cada proprietário, considerados eventuais ajustes legitimamente devidos.

3. Divisão física do imóvel, quando possível

Nem todo imóvel precisa necessariamente ser vendido.

Determinadas propriedades podem admitir divisão.

Um terreno grande, por exemplo, pode eventualmente ser desmembrado em dois lotes, desde que a legislação urbanística, as dimensões mínimas e a documentação permitam.

Já um apartamento normalmente não comporta esse tipo de solução.

Por isso, antes de concluir que um imóvel é indivisível, pode ser necessário avaliar sua realidade técnica e registral.

4. Extinção judicial do condomínio

Quando não existe acordo e o bem não pode ser dividido de forma adequada, surge a possibilidade de requerer judicialmente a extinção do condomínio.

É justamente essa medida que impede que uma pessoa seja obrigada a permanecer indefinidamente vinculada ao patrimônio contra sua vontade.

O que é ação de extinção de condomínio?

A ação de extinção de condomínio é utilizada para encerrar uma copropriedade quando os titulares não conseguem resolver voluntariamente a situação.

O artigo 1.320 do Código Civil estabelece que, a qualquer tempo, o condômino pode exigir a divisão da coisa comum.

O artigo 1.322 complementa a regra: se o bem for indivisível e os coproprietários não quiserem atribuí-lo a apenas um, mediante indenização aos demais, ele poderá ser vendido e o produto da alienação repartido.

O CPC também prevê a alienação e administração da coisa comum entre os procedimentos de jurisdição voluntária e estabelece que, nos casos previstos em lei, inexistindo acordo sobre a forma de alienação, o juiz poderá determinar sua venda em leilão.

Na prática, a ação não existe simplesmente para “obrigar o outro proprietário a assinar uma venda”.

O objetivo jurídico é diferente:

encerrar a copropriedade.

Se o patrimônio puder ser dividido adequadamente, pode-se discutir a divisão.

Se não puder, a solução pode envolver adjudicação a um dos proprietários ou alienação do bem, com posterior divisão do resultado.

O outro proprietário consegue impedir a extinção do condomínio?

Em regra, não apenas porque deseja manter a copropriedade.

O STJ vem reafirmando que a extinção do condomínio sobre imóvel indivisível constitui direito potestativo do coproprietário.

Em decisão recente, a Corte destacou que ninguém deve ser obrigado a permanecer eternamente em condomínio e reconheceu a possibilidade de alienação judicial quando o bem é indivisível.

Em outro julgamento recente envolvendo ex-cônjuges, o STJ afirmou que uma autorização anterior para um deles permanecer no imóvel não representa, por si só, renúncia definitiva ao direito de futuramente dissolver a copropriedade.

Existem, contudo, situações especiais que podem modificar essa conclusão.

Um exemplo relevante é o direito real de habitação do cônjuge ou companheiro sobrevivente. Em 2025, o STJ reafirmou que, enquanto esse direito perdurar, ele pode impedir a extinção do condomínio e a alienação judicial do imóvel protegido.

Por isso, a afirmação correta não é:

“sempre é possível obrigar a venda.”

A orientação mais segura é:

em copropriedade comum, o condômino normalmente possui direito de buscar a extinção, mas a situação do imóvel e eventuais direitos especiais devem ser analisados antes.

Como funciona a venda judicial de um imóvel indivisível?

Quando o imóvel não pode ser dividido e nenhum coproprietário aceita uma solução consensual, a alienação pode ocorrer judicialmente.

Antes disso, podem existir oportunidades para que um dos próprios proprietários fique com o bem, indenizando os demais.

O Código Civil também prevê preferência do condômino em condições iguais na alienação.

Se a solução depender de alienação judicial, o CPC prevê procedimento próprio e, quando não há acordo sobre a forma de venda, admite alienação em leilão.

Depois de descontadas as despesas e realizados os ajustes determinados no caso concreto, o valor é repartido conforme a fração de cada coproprietário.

É importante considerar um aspecto econômico.

A venda judicial oferece uma saída jurídica para o impasse, mas nem sempre é a solução financeira preferida pelas partes.

Uma venda consensual permite maior controle sobre:

• apresentação do imóvel;
• preço inicial;
• estratégia comercial;
• prazo;
• negociação;
• condições de pagamento.

Por isso, mesmo quando existe fundamento para uma ação, uma tentativa séria de acordo pode ser vantajosa.

Um dos proprietários mora sozinho no imóvel: ele precisa pagar aluguel ao outro?

Pode haver direito a uma compensação, mas a resposta depende das circunstâncias.

O Código Civil estabelece que cada condômino responde aos demais pelos frutos que recebeu da coisa comum e pelos danos que causar.

A jurisprudência do STJ admite, em diversas situações, arbitramento de aluguel ou indenização quando um coproprietário utiliza o imóvel com exclusividade e impede o outro de exercer seus direitos sobre o bem.

Imagine:

Paulo e Ricardo possuem 50% de uma casa.

Paulo mora sozinho no local.

Ricardo deixa claro que não concorda mais com o uso gratuito e pede venda, desocupação ou pagamento proporcional.

Se Paulo permanece usando sozinho a totalidade, pode surgir discussão sobre aluguel proporcional à fração pertencente a Ricardo.

Isso não significa, contudo, que a cobrança seja automática desde o primeiro dia de ocupação.

O STJ decidiu recentemente que, quando havia consentimento para utilização gratuita do imóvel, não se justificava cobrança retroativa enquanto essa autorização permanecesse. A compensação passou a ser relevante depois da revogação do consentimento ou do marco reconhecido judicialmente.

O termo inicial pode variar conforme os fatos.

Por isso, notificações e documentos que demonstrem oposição ao uso exclusivo podem ganhar importância.

Se o filho do casal mora no imóvel, ainda cabe aluguel entre ex-cônjuges?

Não existe uma resposta automática.

Esse é um bom exemplo de como a situação concreta pode modificar uma regra aparentemente simples.

Em decisão de junho de 2026, o STJ considerou que não havia uso exclusivamente em benefício de um ex-cônjuge quando o imóvel também servia de residência para filho comum credor de alimentos, afastando naquele caso a cobrança de aluguel.

Também existem particularidades quando a utilização exclusiva decorre de medida protetiva relacionada à violência doméstica. O STJ já afastou cobrança contra a coproprietária vítima que permanecia no imóvel em razão de medida judicial protetiva.

Isso mostra por que a cobrança de aluguel entre coproprietários não deve ser tratada como consequência mecânica.

É necessário analisar por que apenas um ocupa o imóvel, se houve consentimento e quem efetivamente se beneficia da utilização.

Quem paga IPTU, condomínio e manutenção enquanto o imóvel não é vendido?

O Código Civil estabelece que os condôminos devem contribuir proporcionalmente para as despesas de conservação e para os ônus incidentes sobre a coisa, conforme suas respectivas frações.

Na prática, porém, a divisão financeira pode se tornar mais complexa.

Imagine que um coproprietário:

• mora sozinho no imóvel;
• paga todo o IPTU;
• arca sozinho com condomínio;
• realiza reparos necessários;
• enquanto o outro não utiliza a propriedade.

Esses pagamentos podem precisar ser considerados quando o patrimônio for vendido ou quando forem acertadas as contas entre os coproprietários.

Nem toda despesa possui o mesmo tratamento.

Uma reforma estética realizada unilateralmente, por exemplo, pode ter discussão diferente de um reparo emergencial necessário para preservar o imóvel.

Por isso, é recomendável manter:

• comprovantes;
• notas fiscais;
• boletos;
• transferências;
• mensagens sobre as despesas;
• documentos de obras.

Quando o conflito se prolonga durante anos, esses registros podem fazer grande diferença.

O coproprietário pode alugar o imóvel sem autorização do outro?

Essa é outra situação que exige cautela.

O artigo 1.314 do Código Civil estabelece que nenhum dos condôminos pode dar posse, uso ou gozo da coisa comum a estranhos sem consenso dos demais.

O Código também possui regras próprias para administração e locação da coisa comum.

Portanto, um proprietário não deve simplesmente tratar todo o imóvel como se lhe pertencesse exclusivamente e celebrar um contrato de locação ignorando os demais titulares.

Se os coproprietários desejam gerar renda enquanto não vendem, o caminho mais seguro é estabelecer:

• autorização;
• valor;
• administração;
• recebimento dos aluguéis;
• pagamento das despesas;
• divisão dos rendimentos.

Os frutos do patrimônio comum devem ser considerados proporcionalmente entre os coproprietários, salvo disposição válida diferente.

E se a copropriedade surgiu depois de um divórcio?

Essa é uma das situações mais frequentes.

O casal se divorcia.

O imóvel é partilhado em 50% para cada um.

Um deles permanece morando na casa.

Anos depois, o outro deseja receber sua parte e pede a venda.

Se o bem permaneceu em copropriedade após a partilha, pode surgir a possibilidade de ação de extinção de condomínio.

O STJ reconhece que o fato de um dos ex-cônjuges permanecer no imóvel não transforma automaticamente aquela situação em copropriedade permanente. Em julgamentos recentes, a Corte reafirmou a possibilidade de posterior extinção do condomínio mesmo quando havia acordo anterior permitindo a permanência de um dos ex-cônjuges.

As particularidades familiares, entretanto, podem interferir em questões paralelas, principalmente no eventual pedido de aluguel.

Portanto, é importante separar:

direito de encerrar a copropriedade

de

direito de cobrar aluguel pelo período de uso exclusivo.

Eles não são necessariamente resolvidos da mesma forma.

E se o imóvel pertence a vários irmãos por herança?

Aqui é necessário identificar em que fase está a sucessão.

Depois da partilha e do registro, os herdeiros podem se tornar coproprietários em percentuais determinados.

Nesse cenário, as regras gerais da copropriedade ganham especial importância.

Antes da partilha, contudo, a situação é diferente.

O Código Civil trata a herança como um todo unitário até a partilha. Portanto, um herdeiro isoladamente não deve simplesmente se apresentar como proprietário exclusivo de um imóvel específico do espólio e vendê-lo integralmente.

Se o bem ainda está em inventário, a estrutura da negociação precisa observar as regras sucessórias e processuais correspondentes.

Para esse cenário específico, vale consultar o artigo “Imóvel com Inventário em Andamento Pode Ser Vendido? Entenda os Cuidados”, que explica as particularidades da negociação antes da conclusão da partilha.

E se o imóvel ainda estiver financiado?

O financiamento também não elimina automaticamente a possibilidade de resolver a copropriedade, mas muda a estrutura jurídica.

Quando existe alienação fiduciária, a propriedade resolúvel permanece com a instituição financeira enquanto a dívida não é quitada.

Os compradores possuem direitos aquisitivos sobre o imóvel.

Em decisão recente, o STJ reconheceu a possibilidade de extinção do condomínio envolvendo imóvel adquirido com alienação fiduciária, mediante alienação judicial dos direitos aquisitivos, preservando-se os direitos do credor fiduciário.

Isso demonstra que a existência de financiamento não deve ser analisada com uma solução genérica.

É necessário verificar:

• saldo devedor;
• contrato bancário;
• participação de cada adquirente;
• situação das parcelas;
• valor econômico dos direitos já adquiridos;
• regras da instituição financeira.

É possível obrigar o outro proprietário a vender a parte dele diretamente para mim?

Não é correto afirmar que um coproprietário pode simplesmente definir unilateralmente um preço e obrigar o outro a assinar uma venda particular.

Exemplo:

“Seu 50% vale R$ 200 mil. Vou depositar esse dinheiro e agora você é obrigado a passar sua parte para mim.”

A copropriedade não funciona dessa maneira.

O que pode existir é:

• negociação voluntária;
• exercício de preferência nas situações previstas em lei;
• adjudicação dentro da solução da coisa indivisível;
• alienação judicial, quando necessário.

Se houver ação de extinção e o bem for indivisível, a legislação oferece mecanismos que privilegiam, em determinadas condições, a permanência do bem com um dos próprios coproprietários.

Mas isso precisa respeitar avaliação, procedimento e direitos dos demais.

O proprietário com a menor parte consegue pedir a venda?

Sim, em regra.

O fato de alguém possuir apenas 10%, 20% ou 30% não significa que esteja obrigado a permanecer indefinidamente em copropriedade.

O direito de requerer a divisão não pertence apenas a quem detém a maioria.

Da mesma forma, quem possui 90% não pode simplesmente ignorar o titular dos 10%.

A porcentagem influencia o valor que cada pessoa possui no patrimônio e poderá influenciar determinadas regras de preferência e administração, mas não elimina a titularidade da fração menor.

O STJ reafirma que o direito à extinção do condomínio é inerente à condição de coproprietário, desde que não exista circunstância legal especial que impeça a dissolução naquele caso.

Vale a pena entrar diretamente com ação de extinção de condomínio?

Nem sempre.

Ter direito de propor uma ação não significa que o processo seja a primeira solução economicamente recomendável.

Antes, pode ser útil comparar cenários.

Muitas vezes, uma notificação bem estruturada e uma avaliação independente permitem transformar uma discussão emocional em uma negociação patrimonial objetiva.

Se isso não funcionar, a ação passa a ser considerada com maior clareza.

O que fazer antes de procurar a Justiça?

Quando um dos proprietários quer vender o imóvel e o outro não, é recomendável organizar algumas informações antes de decidir qual medida adotar.

Obtenha a matrícula atualizada

Ela mostra quem são os proprietários registrados e suas respectivas situações registrais.

Se existe dúvida entre posse e propriedade, vale aprofundar o tema no conteúdo “Posse ou Propriedade: Qual a Diferença e o Que Isso Muda na Prática?”.

Confirme as frações de cada coproprietário

Nem sempre a divisão é 50% para cada um.

Pode haver 25%, 30%, 70% ou várias frações entre diferentes titulares.

Verifique ônus e financiamento

Hipoteca, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade e outros registros podem alterar a estratégia.

Avalie o imóvel

Uma avaliação ajuda a transformar a discussão em números.

Levante despesas

IPTU, condomínio, manutenção e reformas precisam ser documentados.

Verifique quem utiliza o patrimônio

Uso exclusivo pode ter repercussões econômicas próprias.

Formalize uma proposta

Antes da ação, pode ser útil apresentar opções concretas:

• compra da fração;
• venda conjunta;
• prazo para colocar no mercado;
• avaliação por profissional independente.

Analise documentos antes de vender

Se houver acordo, a operação ainda precisa ser juridicamente segura. O artigo “Documentação essencial para Compra e Venda de Imóveis: Um checklist jurídico” reúne os documentos mais relevantes para essa etapa.

Checklist para quem está em conflito com outro coproprietário

Antes de tomar uma decisão, confira:

• Quem aparece na matrícula como proprietário?
• Qual é a porcentagem de cada um?
• O imóvel já foi partilhado?
• Existe inventário em andamento?
• O bem está financiado?
• Existe usufruto ou direito real de habitação?
• O imóvel pode ser fisicamente dividido?
• Apenas uma pessoa utiliza o bem?
• O uso exclusivo foi autorizado?
• Houve oposição formal?
• Quem paga IPTU e condomínio?
• Existem benfeitorias relevantes?
• Há dívidas ou restrições?
• Foi feita avaliação de mercado?
• Um coproprietário tem interesse em comprar a parte do outro?
• Já foi apresentada proposta de venda consensual?
• O direito de preferência foi considerado?
• Existem documentos comprovando despesas e pagamentos?

Conclusão

Quando um dos proprietários quer vender o imóvel e o outro não, o problema raramente se resume à simples escolha entre vender ou manter o patrimônio. Por trás dessa divergência, normalmente existem interesses econômicos diferentes, expectativas construídas ao longo do tempo, vínculos familiares, necessidades financeiras e, em muitos casos, uma dificuldade real de separar a relação pessoal da relação patrimonial.

É justamente por isso que esse tipo de situação exige mais do que uma resposta rápida.

O imóvel pode representar uma reserva financeira importante para uma pessoa e, ao mesmo tempo, possuir um significado completamente diferente para a outra. Enquanto um coproprietário enxerga naquele patrimônio um valor que poderia ser utilizado para comprar outra residência, quitar obrigações ou realizar novos investimentos, o outro pode associá-lo à própria segurança, à história familiar ou à expectativa de valorização futura.

Essas percepções diferentes são naturais.

O problema surge quando a ausência de diálogo transforma a propriedade em uma fonte permanente de desgaste.

A partir desse momento, qualquer decisão relacionada ao imóvel pode se tornar difícil. Até questões simples passam a depender de discussões. O patrimônio deixa de cumprir sua função econômica e começa a representar um vínculo forçado entre pessoas que já não possuem os mesmos objetivos.

Por isso, talvez a questão mais importante não seja descobrir quem está “certo” ou “errado”.

A pergunta mais útil costuma ser:

qual solução permite que cada proprietário exerça seus direitos sem prolongar desnecessariamente um conflito que já deixou de ser produtivo?

Essa mudança de perspectiva é relevante porque ajuda a retirar a discussão do campo pessoal.

Em muitas situações, o coproprietário que não deseja vender não está tentando prejudicar o outro. Pode simplesmente acreditar que aquele é um mau momento para negociar ou ter dificuldade em aceitar a perda de um patrimônio importante.

Da mesma forma, quem deseja vender não está necessariamente tentando pressionar os demais. Pode apenas ter chegado a um momento da vida em que manter aquele investimento deixou de fazer sentido.

Quando essas posições são tratadas apenas como resistência ou imposição, a negociação tende a ficar mais difícil.

Quando passam a ser compreendidas como interesses patrimoniais diferentes, surgem mais possibilidades de diálogo.

Um cuidado especialmente importante é não deixar que o conflito se prolongue apenas porque nenhuma das partes quer iniciar uma conversa mais objetiva.

É comum que coproprietários permaneçam durante anos em uma espécie de impasse.

Todos sabem que a situação precisa ser resolvida.

Ninguém concorda sobre como.

O assunto é evitado durante alguns meses.

Depois volta a ser discutido.

As mesmas propostas são apresentadas.

As mesmas recusas acontecem.

Enquanto isso, o tempo passa.

Essa indefinição também possui consequências.

Patrimônios exigem administração.

Imóveis precisam de conservação.

Valores de mercado oscilam.

As necessidades financeiras das pessoas mudam.

A própria relação entre os coproprietários pode se deteriorar.

Por isso, adiar indefinidamente uma decisão não significa necessariamente preservar o patrimônio.

Em determinados casos, significa apenas transferir o problema para o futuro, quando ele poderá estar ainda mais complexo.

Também é importante compreender que uma negociação patrimonial saudável precisa partir de informações concretas.

Discussões baseadas exclusivamente em percepções costumam produzir pouco resultado.

Uma pessoa acredita que o imóvel vale determinado valor.

A outra apresenta número completamente diferente.

Alguém entende que investiu muito mais no patrimônio.

Outro considera que esses gastos não devem ser considerados.

Sem documentação e parâmetros objetivos, cada lado passa a defender sua própria versão da situação.

Quando existem informações confiáveis, a conversa muda.

O patrimônio deixa de ser uma abstração e passa a ser analisado de forma concreta.

Quanto vale?

Qual é sua situação atual?

Quais custos existem?

Qual seria o impacto econômico de cada alternativa?

Essas perguntas aproximam a discussão daquilo que realmente importa.

Outro ponto essencial é perceber que nem sempre a solução juridicamente possível será a solução economicamente mais interessante.

O Direito oferece caminhos para resolver impasses.

Mas a existência de um caminho judicial não significa que ele precise ser o primeiro movimento.

Em conflitos patrimoniais, ter uma possibilidade jurídica pode funcionar justamente como incentivo para uma negociação mais racional.

Quando todos compreendem que a situação não precisa permanecer indefinidamente sem solução, aumenta a chance de que propostas sejam analisadas com maior seriedade.

Por outro lado, negociar não significa abrir mão de direitos.

Significa avaliar se existe uma forma mais rápida, previsível e economicamente adequada de resolver a questão.

Em muitos casos, a principal vantagem de uma solução construída entre os próprios proprietários é manter o controle sobre a decisão.

As partes conseguem conversar sobre prazo.

Conseguem organizar documentos.

Conseguem planejar financeiramente o resultado.

Podem definir a melhor forma de conduzir a transição.

Quando o conflito evolui para uma disputa mais intensa, parte desse controle deixa de existir.

Essa diferença merece ser considerada antes que uma divergência inicialmente administrável se transforme em uma situação completamente litigiosa.

Também existe um aspecto emocional que não deve ser ignorado.

Imóveis frequentemente carregam histórias.

Uma casa pode ter sido residência da família durante décadas.

Um terreno pode ter pertencido aos pais.

Um apartamento pode representar o resultado de anos de trabalho.

Por isso, decisões sobre patrimônio nem sempre são tomadas apenas com base em cálculos financeiros.

Reconhecer esse fator não significa permitir que ele impeça qualquer solução.

Significa compreender que determinadas resistências podem estar relacionadas a questões que precisam ser tratadas com sensibilidade.

Às vezes, um coproprietário não se opõe propriamente à solução econômica.

Ele se opõe à maneira como ela está sendo apresentada.

Uma conversa conduzida exclusivamente em tom de cobrança pode aumentar a resistência.

Uma abordagem que apresenta opções, valores e prazos concretos pode produzir resultado diferente.

Esse cuidado é especialmente relevante quando a copropriedade existe entre familiares.

Resolver o patrimônio não deveria, sempre que possível, significar destruir definitivamente relações pessoais.

Isso nem sempre será viável, evidentemente.

Há situações em que o desgaste já é profundo.

Mas mesmo nesses casos é possível tentar impedir que o conflito patrimonial se torne maior do que precisa ser.

Também é importante abandonar a ideia de que o tempo, por si só, resolverá a situação.

Pode acontecer exatamente o contrário.

Quanto mais o conflito se prolonga, maior tende a ser a quantidade de fatos que precisam ser considerados.

Novas despesas surgem.

O imóvel pode sofrer deterioração.

Pessoas podem falecer.

Participações podem passar para herdeiros.

A estrutura da copropriedade pode se tornar mais fragmentada.

O que inicialmente envolvia duas pessoas pode, anos depois, envolver vários familiares.

Por isso, situações patrimoniais aparentemente simples merecem atenção enquanto ainda possuem estrutura administrável.

Existe ainda uma lição importante para quem está pensando em adquirir um imóvel juntamente com outra pessoa.

Muitos dos conflitos que aparecem anos depois poderiam ser reduzidos se algumas questões fossem discutidas no início.

Como serão tomadas as decisões?

O que acontece se alguém quiser sair?

Como será definido o valor da participação?

Quem ficará responsável pelas despesas?

O que acontecerá se apenas uma pessoa utilizar o imóvel?

Essas perguntas podem parecer desconfortáveis no momento da aquisição, principalmente quando existe relação de confiança entre os compradores.

Mas relações e necessidades mudam.

Organizar expectativas previamente não significa desconfiar das pessoas envolvidas.

Significa reconhecer que patrimônio compartilhado exige regras claras.

Essa perspectiva preventiva é especialmente importante porque copropriedades frequentemente surgem sem planejamento.

Um imóvel é herdado.

Uma separação ocorre.

Uma compra é realizada em conjunto.

Quando as pessoas percebem, estão ligadas patrimonialmente por um bem de valor significativo.

Nem sempre houve qualquer conversa sobre como essa relação funcionaria no futuro.

Por isso, quando o conflito aparece, é necessário construir essa organização posteriormente.

Também não se deve perder de vista que cada situação possui suas próprias particularidades.

Dois imóveis aparentemente semelhantes podem exigir análises completamente diferentes.

A origem da propriedade muda.

Os documentos mudam.

A utilização do bem muda.

As relações entre os proprietários mudam.

Por isso, respostas genéricas precisam ser utilizadas com cautela.

Uma orientação encontrada na internet pode ajudar a compreender o problema.

Mas decidir o que fazer exige analisar a realidade daquele patrimônio específico.

Esse cuidado evita dois extremos igualmente prejudiciais.

O primeiro é acreditar que não existe solução alguma.

O segundo é imaginar que existe uma resposta automática aplicável a qualquer caso.

Na prática, conflitos de copropriedade costumam exigir equilíbrio.

É necessário compreender direitos, mas também avaliar consequências.

É necessário proteger patrimônio, mas também considerar custos.

É necessário buscar uma solução, mas sem transformar cada divergência em uma disputa maior do que realmente precisa ser.

Quando existe disposição para conversar, uma análise bem estruturada pode ajudar a aproximar posições.

Quando não existe possibilidade de acordo, conhecer os instrumentos disponíveis permite que o problema não permaneça indefinidamente sem resposta.

O ponto central é não deixar que a ausência de consenso seja confundida com ausência de alternativas.

Ter dois ou mais proprietários significa que decisões sobre o imóvel precisam respeitar direitos diferentes.

Não significa que o patrimônio esteja condenado a permanecer para sempre em uma situação de impasse.

Quando um dos proprietários quer vender o imóvel e o outro não, o melhor caminho costuma começar pela organização.

Compreender a situação documental.

Separar questões pessoais das patrimoniais.

Identificar interesses reais.

Avaliar economicamente o bem.

Registrar informações importantes.

E somente então decidir qual estratégia oferece maior segurança.

Esse cuidado reduz decisões impulsivas.

Também ajuda a evitar propostas incompatíveis com a realidade do patrimônio.

Mais do que encerrar uma divergência, o objetivo deve ser alcançar uma solução que permita reorganizar a vida patrimonial de todos os envolvidos.

Para quem deseja vender, isso pode significar finalmente ter acesso ao valor correspondente à própria participação.

Para quem deseja permanecer com o imóvel, pode significar encontrar uma forma juridicamente adequada de preservar o patrimônio.

E, para ambos, significa deixar de conviver com uma situação que poderia permanecer indefinida por anos.

A análise antecipada também permite compreender algo importante: muitas vezes, o custo de não decidir é maior do que parece.

Enquanto as partes discutem, oportunidades podem ser perdidas.

A relação pode piorar.

O imóvel pode deixar de receber investimentos necessários.

O patrimônio pode se tornar cada vez mais difícil de administrar.

Resolver a copropriedade, portanto, não significa apenas solucionar um problema jurídico.

Pode representar uma reorganização financeira importante.

É por isso que o acompanhamento profissional pode ser útil antes mesmo de existir um processo.

Uma análise jurídica permite esclarecer quais direitos efetivamente existem, quais documentos precisam ser examinados e quais caminhos podem ser considerados com maior segurança.

Também ajuda a transformar uma discussão baseada em expectativas em uma decisão construída a partir de informações concretas.

A advogada Larissa Siqueira, especialista em Direito Imobiliário, é referência na área em Sorocaba e já auxiliou inúmeros clientes na regularização de imóveis, contratos de compra e venda, locações e soluções de conflitos envolvendo bens imobiliários. Com sólida formação, atuação humanizada e foco em resultados, ela oferece orientação jurídica clara e segura em todas as etapas do seu processo imobiliário.

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Se o imóvel está se tornando motivo recorrente de conflito entre os proprietários, buscar orientação antes que a situação se agrave pode facilitar a tomada de decisão e reduzir riscos.

No final, a questão não está apenas em saber se o imóvel será vendido ou permanecerá com alguém.

Está em impedir que um patrimônio construído ao longo dos anos se transforme em uma obrigação permanente e sem direção.

Quando os interesses dos proprietários deixam de caminhar juntos, organização, informação e estratégia são essenciais para transformar o impasse em uma solução patrimonial concreta.

FAQ

1. Um dos proprietários pode obrigar o outro a vender o imóvel?

Não pode obrigá-lo a assinar uma venda particular. Porém, se a copropriedade não puder continuar, o interessado pode buscar a extinção de condomínio. Sendo o imóvel indivisível, a solução pode resultar em alienação judicial e divisão do valor entre os proprietários.

2. Se a maioria dos proprietários quiser vender, quem não quer é obrigado a concordar?

A maioria não pode simplesmente vender o imóvel inteiro ignorando outro proprietário. Porém, também não é necessário permanecer indefinidamente em copropriedade. Mesmo um único coproprietário pode, em regra, buscar judicialmente a divisão ou extinção do condomínio.

3. Posso vender apenas a minha parte do imóvel sem autorização do outro proprietário?

Em regra, sim. O coproprietário pode negociar sua fração ideal. Se o imóvel for indivisível e a venda for para terceiro, porém, deve ser observado o direito de preferência dos demais coproprietários nas mesmas condições da negociação.

4. O que é ação de extinção de condomínio?

É a medida utilizada para encerrar uma copropriedade quando os proprietários não chegam a um acordo. Se o imóvel não puder ser dividido e ninguém ficar com ele indenizando os demais, pode ser determinada sua alienação e posterior repartição do valor.

5. Como funciona a venda judicial quando um proprietário não quer vender?

Se não houver acordo e o imóvel for indivisível, a Justiça pode determinar sua alienação. Na falta de consenso sobre a forma de venda, pode ocorrer leilão judicial. O produto é posteriormente repartido conforme os direitos de cada coproprietário.

6. Quem mora sozinho no imóvel precisa pagar aluguel ao outro proprietário?

Pode existir direito à indenização pelo uso exclusivo do imóvel, mas a cobrança não é automática. É preciso analisar se o outro coproprietário foi privado do uso, se havia autorização gratuita, quando houve oposição e outras circunstâncias específicas.

7. Um dos herdeiros não quer vender o imóvel. Os outros podem pedir a venda?

Após a partilha, se os herdeiros se tornaram coproprietários, pode ser possível pedir a extinção do condomínio. Antes da partilha, o imóvel integra a herança e existem regras sucessórias próprias. A fase do inventário deve ser verificada antes de definir a medida adequada.

8. O imóvel financiado pode ser objeto de extinção de condomínio?

Pode ser possível, mas o financiamento exige análise específica. Quando existe alienação fiduciária, podem estar em discussão os direitos aquisitivos dos coproprietários, e os direitos da instituição financeira precisam ser preservados. A documentação do financiamento deve ser analisada antes da ação.

9. Quem possui uma parte pequena do imóvel também pode pedir a extinção do condomínio?

Em regra, sim. O direito de buscar a divisão da coisa comum não depende de possuir a maioria do imóvel. Assim, mesmo quem detém uma fração menor pode requerer a extinção, observadas eventuais restrições existentes no caso concreto.

10. O que fazer primeiro quando um proprietário quer vender o imóvel e o outro não?

Comece verificando matrícula, porcentagem de cada proprietário, valor de mercado, dívidas, despesas e ocupação do imóvel. Depois, avalie compra da fração, venda consensual ou divisão. Se o acordo não for possível, uma análise jurídica indicará se cabe extinção de condomínio.