Atraso no Aluguel: Quando o Locador Pode Pedir o Despejo Judicial?

O atraso no aluguel é uma das situações mais delicadas no Direito Imobiliário nas relações locatícias. Mas afinal, quando o locador pode pedir o despejo judicial? A resposta direta é: o locador pode ingressar com ação de despejo a partir do primeiro dia de inadimplência, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), especialmente se houver cláusula expressa no contrato sobre vencimento e penalidades.

Mas, como em toda relação contratual, o contexto importa. Vamos analisar, com profundidade e clareza, os critérios legais, prazos, possibilidades de negociação e os cuidados que inquilinos e proprietários devem adotar.

 O que diz a Lei sobre o Atraso no Aluguel?

A Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, regula os contratos de locação de imóveis urbanos. Ela prevê que, em caso de inadimplência, o locador tem respaldo jurídico para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento, inclusive com pedido liminar.

Principais fundamentos legais:

• Art. 9º, III: autoriza o despejo em caso de falta de pagamento.
• Art. 62 e seguintes: tratam do procedimento especial da ação de despejo.
• Art. 59, §1º, IX: permite o despejo liminar em contratos sem garantia (como fiador, caução ou seguro fiança), reduzindo o tempo de espera para desocupação.

Importante: Mesmo com garantias locatícias, o juiz pode deferir liminar, desde que presentes os requisitos legais.

 Qual o Prazo para Pedir o Despejo?

Não há prazo mínimo de inadimplência para propor a ação. Basta o vencimento do aluguel sem pagamento para que o locador possa buscar a via judicial. Contudo, é prática comum (e recomendável) aguardar pelo menos 15 dias e tentar contato com o inquilino para negociação.

O que considerar antes de entrar com a ação:

• Tipo de garantia contratual (caução, fiador, seguro fiança ou nenhuma);
• Histórico do inquilino (é um bom pagador que está passando por dificuldade momentânea?);
• Valor do débito acumulado;
• Custos com advogado e tempo de tramitação.

O que é Ação de Despejo por Falta de Pagamento?

É o processo judicial movido pelo proprietário para retomar o imóvel em razão do não pagamento do aluguel. Pode ser cumulada com cobrança dos valores devidos e pedido de liminar para desocupação rápida.

Documentos necessários:

• Contrato de locação vigente;
• Comprovantes de inadimplência (boletos não pagos);
• Notificações ou tentativas de contato (preferencialmente documentadas);
• Prova da titularidade do imóvel.

Tipos de despejo possíveis:

• Despejo liminar: desocupação em 15 dias sem ouvir o inquilino (possível em alguns casos);
• Despejo comum: segue o rito processual com citação e prazo para defesa;
• Despejo cumulativo: quando há outros pedidos, como cobrança de aluguéis ou rescisão contratual.

Quando é Possível Pedir o Despejo Liminar?

O despejo liminar é possível quando o contrato não possui garantias locatícias, como fiador ou seguro-fiança. Nessas situações, a Lei permite a desocupação em até 15 dias, sem que o inquilino seja ouvido previamente.

📌 Exemplo real: um contrato residencial sem garantia, com aluguel vencido há 10 dias. O locador pode pedir despejo liminar e o juiz, se deferir, autoriza a desocupação em 15 dias.

Outros casos que permitem liminar:

• Término do contrato por prazo determinado sem renovação;
• Uso indevido do imóvel (por exemplo, para fins comerciais sem autorização);
• Morte do locatário com recusa dos herdeiros em continuar a locação.

É Obrigatório Notificar o Inquilino Antes?

Não é obrigatório notificar extrajudicialmente o inquilino antes da ação judicial, mas é altamente recomendável. A notificação mostra boa-fé do locador, pode evitar o processo e serve como prova documental.

Formas de notificação recomendadas:

• Carta com aviso de recebimento (AR);
• E-mail com confirmação de leitura;
• Mensagens por aplicativos com print e data.

O Inquilino Pode Evitar o Despejo Pagando?

Sim. O inquilino pode evitar o despejo judicial pagando a dívida no prazo de 15 dias após ser citado, com atualização e custas (art. 62, II, da Lei 8.245/91). Isso é chamado de “purgação da mora”.

A purgação só é possível uma vez a cada 24 meses. Se o inquilino reincidir no atraso, não poderá mais usar esse recurso no mesmo período.

 Cláusulas Contratuais que Ajudam na Ação de Despejo

Algumas cláusulas contratuais são determinantes para a efetividade de uma ação de despejo. Entre as mais relevantes:

1. Cláusula de vencimento automático;
2. Multa por atraso (geralmente 10%);
3. Juros de mora (1% ao mês);
4. Correção monetária (IGPM, IPCA ou outro índice);
5. Cláusula resolutiva expressa (rescisão imediata em caso de inadimplência);
6. Previsão de despejo liminar em contratos sem garantia.

✅ Dica: um contrato bem redigido é a melhor proteção para o locador.

Diferença Entre Despejo e Rescisão de Contrato

• Rescisão contratual: encerramento formal do vínculo entre as partes.
• Despejo: medida judicial para forçar a desocupação do imóvel em caso de descumprimento contratual, geralmente por inadimplência.

Ambos podem coexistir, mas têm objetivos distintos: a rescisão põe fim à relação, enquanto o despejo busca retomar o bem.

Quais os Custos Envolvidos na Ação de Despejo?

Além dos honorários advocatícios (normalmente entre 10% e 20% do valor da causa), há custos com:

• Taxas judiciais (variam por estado);
• Eventual perícia ou diligência;
• Tempo de tramitação (de 3 meses a mais de 1 ano, dependendo do caso).

Em contratos com cláusula de honorários, o inquilino inadimplente pode ser condenado a pagá-los.

Conclusão: 

A inadimplência no pagamento do aluguel é um dos principais motivos de conflito nas relações locatícias e pode gerar conseqüências graves tanto para o locador quanto para o locatário. Como vimos ao longo do artigo, o despejo judicial por atraso no aluguel é uma medida legal prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), e pode ser requerida quando houver atraso igual ou superior a 3 meses, ou, em alguns casos, mesmo com 1 parcela vencida e não paga.

O locador, ao se deparar com o atraso, precisa observar o que está previsto no contrato de locação, avaliar se há possibilidade de acordo extrajudicial e, caso não haja solução amigável, buscar a via judicial com respaldo jurídico adequado. Já o inquilino deve compreender que o não pagamento pontual pode não apenas gerar a perda do imóvel, mas também resultar em cobranças judiciais, registros negativos de crédito e ações de execução.

A atuação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para garantir que o processo de despejo seja conduzido com segurança, respeitando o contraditório e o devido processo legal, evitando nulidades e prejuízos desnecessários.

Portanto, a prevenção ainda é o melhor caminho: contratos bem elaborados, com previsões claras sobre inadimplência, garantias locatícias eficientes e um bom relacionamento entre as partes são decisivos para evitar litígios. Em caso de atraso no aluguel, agir com estratégia, rapidez e respaldo jurídico pode fazer toda a diferença no desfecho da situação.

FAQs sobre Atraso no Aluguel e Despejo Judicial

1. Com quantos dias de atraso no aluguel o locador pode entrar com ação de despejo?

• A partir de um único dia de atraso já é possível ingressar com ação, mas o mais comum é após 30 dias. Consulte um advogado para avaliar o melhor momento.

2. O locador precisa notificar o inquilino antes de pedir o despejo?

• Sim. A notificação extrajudicial é recomendada como etapa prévia, salvo em casos de ação de despejo com pedido liminar.

3. É possível ser despejado mesmo pagando parte do aluguel em atraso?

• Sim. O pagamento parcial não impede a ação de despejo, especialmente se houver reincidência.

4. Quais são os documentos necessários para o locador entrar com ação de despejo?

• Contrato de locação, comprovantes de inadimplência e notificação (se houver). Outros documentos podem ser exigidos conforme o caso.

5. O inquilino pode evitar o despejo pagando o valor em atraso?

• Sim, por meio da purga da mora. Mas só é permitido uma vez a cada 24 meses e com pagamento integral da dívida.

6. Quanto tempo demora um processo de despejo por falta de pagamento?

• Pode variar de 3 a 12 meses, dependendo da comarca e se houver liminar. A demora aumenta se houver contestação ou recursos.

7. A liminar de despejo pode ser concedida imediatamente pelo juiz?

• Sim, se forem preenchidos os requisitos do art. 59, §1º da Lei do Inquilinato. O juiz pode determinar a desocupação em 15 dias.

8. Posso cobrar aluguel e condomínio no mesmo processo de despejo?

• Sim. É possível incluir todos os débitos contratuais no mesmo pedido judicial.

9. Inquilino com filhos pequenos pode ser despejado?

• Sim. Não há impedimento legal. O juiz pode considerar medidas humanitárias, mas o direito de propriedade prevalece.

10. O que acontece se o inquilino não sair após ordem de despejo?

• O oficial de justiça pode realizar a desocupação forçada com apoio policial, se necessário. O inquilino pode ser responsabilizado por danos e custos adicionais.

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