Diferença entre Escritura Pública e Contrato Particular na Compra de Imóveis

Na hora de comprar ou vender um imóvel, muitas pessoas ficam em dúvida sobre quais documentos são necessários. Um dos principais questionamentos é: qual a diferença entre escritura pública e contrato particular na compra de imóveis?

Essa dúvida é muito comum no direito imobiliário e, se não for bem esclarecida, pode trazer prejuízos financeiros e dores de cabeça no futuro. Pensando nisso, preparamos este artigo completo, com explicações simples, exemplos práticos e dicas para que você compreenda de forma clara o papel de cada documento.

A escritura pública é um documento elaborado por um tabelião de notas em cartório, com a presença das partes envolvidas no negócio. Ela é obrigatória para a transferência de propriedade de imóveis com valor superior a 30 salários mínimos.

Principais características:

• Feita em cartório de notas
• Redigida por tabelião
• Tem força de documento público
• É obrigatória em muitos casos para registro no cartório de imóveis
• Confere maior segurança jurídica

Exemplo prático: Se Joana compra um apartamento de R$ 400.000,00, a escritura pública será necessária para formalizar essa transação.

O contrato particular é um acordo escrito diretamente entre comprador e vendedor. Ele não precisa ser registrado em cartório de notas, embora possa ser reconhecido em firma.

Características principais:

• Redigido pelas partes ou por advogados
• Pode ser feito de forma simples
• Pode ter valor jurídico, mas não transfere a propriedade por si só
• É comum em vendas parceladas ou com promessa de futura escritura

Exemplo prático: Maria compra um terreno por R$ 50.000,00, com pagamento em 10 vezes. O contrato particular é usado para formalizar a intenção de compra e o pagamento parcelado, mas não substitui a escritura.

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1. Validade legal

• Escritura pública: tem valor de documento público e pode ser usada diretamente para registrar o imóvel em cartório.
• Contrato particular: tem validade entre as partes, mas precisa ser levado ao cartório posteriormente para geração da escritura.

2. Registro no cartório de imóveis

• A escritura é requisito para o registro definitivo da propriedade.
• O contrato particular não transfere a propriedade, apenas demonstra a intenção de compra e venda.

3. Segurança jurídica

• A escritura pública oferece mais segurança e proteção legal.
• O contrato particular pode ser contestado com mais facilidade em caso de litígios.

4. Custo

• Escritura pública envolve custos de cartório e impostos como ITBI.
• Contrato particular é mais barato, mas é apenas um passo intermediário.

Quando usar escritura pública:

• Compra à vista de imóvel acima de 30 salários mínimos
• Necessidade de registrar o imóvel no cartório
• Transações entre estranhos, sem relação de confiança

Quando usar contrato particular:

• Negociações preliminares
• Parcelamentos ou promessa de compra
• Quando ainda não é possível emitir escritura (ex: imóvel não regularizado)

Só com o registro no cartório de imóveis a propriedade é transferida legalmente.

Muita gente acha que ter a escritura ou contrato é suficiente, mas não é. Sem o registro, você pode enfrentar sérios problemas, como:

• Perder o imóvel em caso de dívidas do antigo dono
• Dificuldade para vender ou financiar
• Insegurança jurídica em inventários ou separações

Para emitir a escritura e registrar o imóvel, normalmente são exigidos:

• RG e CPF das partes
• Comprovante de estado civil
• Certidões negativas de débitos
• Matrícula atualizada do imóvel
• Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão)

Posso comprar um imóvel só com contrato particular?

Até pode, mas o ideal é futuramente lavrar a escritura e registrar para garantir a propriedade.

Qual o risco de não fazer a escritura?

Risco de perder o imóvel, não conseguir financiar ou sofrer com disputas judiciais.

O que vale mais: escritura ou contrato?

A escritura é o documento público que permite o registro da propriedade. O contrato tem validade entre as partes, mas não transfere a posse legal.

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• A escritura é obrigatória para transferência legal da propriedade.
• O contrato particular é válido, mas não substitui a escritura.
• Somente o registro em cartório de imóveis garante a posse legal.
• Escritura tem mais segurança jurídica e é essencial em imóveis de maior valor.
• Contratos particulares são comuns em vendas parceladas ou situações provisórias.

Se você está comprando ou vendendo um imóvel, contar com o acompanhamento jurídico é essencial para evitar problemas futuros. Um advogado pode revisar os documentos, indicar os procedimentos certos e garantir que tudo seja feito dentro da lei.