Despejo: Como reaver seu imóvel de forma segura
Inadimplência, contrato vencido sem entrega das chaves ou ocupação sem contrato: se você é proprietário em Sorocaba, sabe como isso consome tempo, dinheiro e paz. Cada mês parado é prejuízo e a frustração só cresce
A boa notícia é que o Direito Imobiliário oferece um caminho claro. Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), em hipóteses específicas é possível pedir liminar de despejo com desocupação em 15 dias (art. 59, §1º), mediante caução de 3 aluguéis, especialmente quando não há garantia vigente (sem fiança/seguro/caução ativa).
Existe via legal para reaver a posse rapidamente e ainda cumular a cobrança de aluguéis e encargos no mesmo processo
Com documentos certos, notificação bem feita e uma estratégia processual precisa, você encurta prazos, evita nulidades e protege seu patrimônio.
É exatamente nisso que a Dra. Larissa Siqueira, advogada em Sorocaba e especialista em despejo e Direito Imobiliário, com atuação prática em centenas de casos, foca: agilidade com segurança jurídica do início ao fim
A seguir você verá quando cabe a ação de despejo, os tipos mais comuns, o passo a passo, como acelerar a retomada com liminar, quando usar ações possessórias, e os erros que mais atrasam a desocupação.
O que é a ação de despejo e quando ela é necessária
No Direito Imobiliário, a ação de despejo é o instrumento jurídico que garante ao proprietário (locador) o direito de retomar a posse de um imóvel quando o inquilino (locatário) descumpre suas obrigações contratuais ou legais.
Ela não é “tirar alguém à força” é um procedimento formal, previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que assegura direitos tanto ao locador quanto ao locatário, dentro de um processo transparente e regulado.
Em Sorocaba, onde o número de locações cresce junto com a valorização do mercado imobiliário, os motivos mais comuns que levam à necessidade de uma ação de despejo são:
- Falta de pagamento de aluguel ou encargos (condomínio, IPTU, etc.).
- Término do prazo do contrato sem a desocupação voluntária.
- Descumprimento de cláusulas contratuais, como uso indevido do imóvel.
- Ocupação sem contrato (posse injusta).
A Dra. Larissa Siqueira, advogada em Sorocaba, explica que “o despejo é uma medida de proteção ao patrimônio, mas também ao cumprimento das regras contratuais que sustentam a relação locatícia”.
Mais do que apenas reaver o bem, a ação de um advogado de despejo, busca evitar prejuízos financeiros e garantir segurança jurídica para que o imóvel volte a gerar renda ou seja utilizado de forma adequada.
- Saiba mais sobre direito condominial nesse post completo!!
Tipos de despejo mais comuns no Brasil
Dentro do Direito Imobiliário, a Lei do Inquilinato prevê diferentes hipóteses para a ação de despejo, cada uma com requisitos específicos. Conhecer essas modalidades ajuda o proprietário a agir de forma correta e a evitar atrasos no processo.
1) Despejo por Falta de Pagamento
É o caso mais frequente. Ocorre quando o inquilino deixa de pagar aluguel e encargos como condomínio e IPTU. A lei permite que o locatário “purge a mora”, ou seja, quite o débito em até 15 dias após a citação, evitando a desocupação. Quando não há garantia locatícia válida, é possível pedir liminar para saída em 15 dias, mediante caução equivalente a três aluguéis.
2) Despejo por Término de Contrato
Quando o prazo contratual acaba e o locatário permanece no imóvel sem autorização, o locador pode exigir a devolução, mesmo que não haja inadimplência. É comum quando o proprietário deseja vender o imóvel ou utilizá-lo para outro fim.
3) Despejo por Descumprimento de Cláusulas Contratuais
Situações como sublocar sem autorização, utilizar o imóvel para atividades não previstas no contrato ou causar danos estruturais podem justificar a ação. Nesses casos, é fundamental ter provas documentais e testemunhais.
4) Despejo por Uso Próprio
Previsto para situações em que o proprietário, seu cônjuge ou familiares diretos precisem do imóvel para moradia. É preciso comprovar a necessidade e, em alguns casos, demonstrar que não possuem outro imóvel residencial na cidade.
5) Despejo por Ocupação Sem Contrato
Mesmo sem contrato escrito, a locação verbal é reconhecida pela lei. Entretanto, quando o ocupante deixa de pagar ou não aceita desocupar, o locador pode propor a ação, valendo-se de provas como transferências bancárias, conversas e testemunhas.
- Confira também o post: Imóvel Alugado Sem Contrato: Quais os Riscos para Inquilino e Proprietário?
Passo a passo do processo de despejo
Embora cada caso tenha particularidades, o rito básico segue a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Cumprir cada etapa com precisão evita nulidades e encurta prazos.
- Diagnóstico jurídico (antes de qualquer coisa)
- Motivo: falta de pagamento, término do contrato, infração de cláusulas, uso próprio, ocupação sem contrato.
- Garantia vigente? (fiança, seguro-fiança, caução). Sem garantia pode caber liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º), com caução de 3 aluguéis.
- Prazo contratual: contratos ≥ 30 meses têm regras de prorrogação/denúncia diversas dos < 30 meses.
- Residencial x comercial: impacta prazos e hipóteses de retomada.
- Notificação extrajudicial (pré-judicial)
- Recomendada na maioria dos cenários (e necessária em alguns, como denúncia/término).
- Objetivo: formalizar a irregularidade e conceder prazo para pagamento/desocupação.
- Envio: cartório de Títulos e Documentos, correio com AR, ou por advogado.
- Benefício: demonstra boa-fé, organiza prova e reduz alegações de surpresa.
- Dossiê probatório e planilha de débitos
- Contrato de locação (ou provas da locação verbal: recibos/PIX, conversas, testemunhas).
- Comprovantes e planilha de atualização (aluguéis, condomínio, IPTU, multa, juros).
- Notificação e comprovante de recebimento (quando houver).
- Documentos do imóvel (matrícula/registro/escritura) e procuração.
- Ajuizamento da ação (petição inicial)
- Pedidos principais: despejo (com liminar, se cabível) + cobrança de aluguéis/encargos.
- Se pedir liminar (art. 59, §1º): oferecer caução de 3 aluguéis e fundamentar (ex.: inadimplência sem garantia).
- Anexar planilha, recibos e indícios de ciência do locatário.
- Citação do locatário e prazos de defesa
- O inquilino é citado para contestar.
- Falta de pagamento: pode “purgar a mora” (pagar integralmente aluguel/encargos, custas e honorários) no prazo legal — em regra, 1 vez a cada 24 meses.
- Sem pagamento ou defesa consistente, o processo avança (ou cumpre-se a liminar, se concedida).
- Liminar de desocupação (quando deferida)
- Em hipóteses legais (ex.: inadimplência sem garantia), o juiz pode determinar desocupação em 15 dias.
- Caução: depósito de 3 aluguéis pelo locador.
- Intimação: inicia-se o prazo de 15 dias para saída voluntária.
- Instrução e sentença (se não houver liminar ou acordo)
- Provas (documentos, testemunhas, eventual perícia).
- Sentença define desocupação e valores devidos.
- Prazo para desocupação voluntária
- Varia conforme o fundamento e a decisão judicial (geralmente, 15 a 30 dias).
- Em uso próprio/término, observa-se o contexto do contrato (prorrogação, denúncia etc.).
- Cumprimento de mandado (desocupação forçada)
- Persistindo a recusa, o oficial de justiça cumpre a ordem (chaveiro/arrombamento e apoio policial, se necessário).
- Bens do locatário: o oficial nomeia depositário ou aplica o procedimento local para guarda/retirada.
- Cobrança/execução de valores
- Aluguéis/encargos podem ser cumulados na mesma ação.
- Após sentença (ou acordo descumprido), segue o cumprimento (penhora, bloqueios etc.).
Prazos e pontos finos que encurtam (ou alongam) o caminho
- Liminar (art. 59, §1º): sem garantia vigente, acelera a retomada (15 dias).
- Notificação bem feita: evita nulidades — essencial em denúncia/término.
- Planilha clara: reduz impugnações e retrabalho com cálculos.
- Erros comuns a evitar: pedir liminar com garantia ativa, notificar endereço/pessoa errada, faltar documentos-chave.
Checklist rápido sobre despejo
- Motivo jurídico correto (falta de pagamento, término, infração, uso próprio, posse injusta)
- Contrato de locação ou provas da locação verbal
- Notificação (quando recomendada/exigida) com comprovante
- Planilha atualizada (aluguel, condomínio, IPTU, multa, juros)
- Pedido de liminar (se cabível) + caução de 3 aluguéis
- Documentos do imóvel + procuração
Observações rápidas:
- Juizado Especial Cível: admite apenas ação de despejo para uso próprio (art. 3º, III, Lei 9.099/95). Demais hipóteses → Vara Cível.
- Purga da mora: em regra, exercício limitado a 1 vez a cada 24 meses.
- Art. 59, §1º: a liminar alcança hipóteses legais específicas (ex.: falta de pagamento sem garantia, término, sublocação irregular, reparos urgentes etc.).
Como acelerar a ação de despejo com liminar
Nem todo despejo precisa se arrastar por meses, quando a situação se enquadra nas hipóteses do art. 59, §1º da Lei do Inquilinato, é possível conseguir uma liminar que obriga a desocupação em 15 dias.
Isso acontece, por exemplo, quando não há garantia locatícia válida (fiança, seguro-fiança, caução) e há inadimplência, ou quando o contrato já terminou e o locatário se recusa a sair.
Segundo a Dra. Larissa Siqueira, “o segredo é entrar com o processo já pronto para a liminar, com documentos, planilha e caução de 3 aluguéis depositada”.
Essa preparação evita idas e vindas e aumenta a chance de o juiz decidir rápido.
Quando usar ações possessórias
Nem sempre a ferramenta certa é a ação de despejo.
Há casos em que é mais adequado, ou até necessário, entrar com ação possessória:
- Reintegração de posse: quando houve invasão ou esbulho (ocupação sem qualquer relação locatícia).
- Manutenção de posse: quando há ameaça ou turbação, mas o proprietário ainda está no imóvel.
- Interdito proibitório: para evitar ocupações ou impedir ameaça iminente.
Essa escolha processual correta poupa meses de litígio e evita nulidades.
Em ocupações sem contrato imobiliário, por exemplo, o despejo pode ser indeferido e obrigar o recomeço via ação possessória.
Erros que mais atrasam a retomada do imóvel
Parece simples, mas erros básicos atrasam muito o processo e muitos deles poderiam ser evitados com uma boa orientação de um advogado de despejo em Sorocaba. Entre os mais comuns:
- Notificar o endereço errado ou pessoa que não é parte da locação.
- Pedir liminar sem comprovar a ausência de garantia vigente.
- Esquecer documentos essenciais como matrícula ou procuração.
- Não diferenciar contrato residencial e comercial, aplicando prazos errados.
Cada falha dessa pode significar semanas ou meses de atraso, além de abrir brecha para a defesa do locatário ganhar tempo.
Direitos do inquilino no processo
O despejo não é uma via de mão única: o locatário também tem direitos garantidos em lei. Ele pode, por exemplo, purgar a mora, quitando o débito integral (aluguel, encargos, custas e honorários) no prazo legal, normalmente uma vez a cada 24 meses.
E ainda, pode apresentar defesa contestando cláusulas abusivas, valores indevidos ou erros processuais.
Em alguns casos, a lei ainda garante prazo para desocupação voluntária, que varia de 15 a 30 dias, conforme o fundamento da ação e a decisão judicial.
Como reaver seu imóvel de forma segura
Se você busca um advogado de despejo em Sorocaba, é essencial contar com atuação que una estratégia processual, conhecimento da Lei do Inquilinato e domínio das ações possessórias.
O objetivo é sempre reduzir prazos, evitar nulidades e garantir a recuperação do imóvel com segurança jurídica.
Instalada no Edifício Black and White Business Center, na Av. Washington Luiz, a Dra. Larissa Siqueira atua há anos no Direito Imobiliário e Condominial, conduzindo casos que vão do diagnóstico inicial à execução do mandado, sempre com atenção aos detalhes que aceleram o processo.
Além das ações de despejo e possessórias, o escritório também atua em:
- Cobrança e execução de aluguéis
- Renovação e rescisão de contratos de locação
- Usucapião judicial e extrajudicial
- Regularização e due diligence imobiliária
- Reintegração e manutenção de posse
- Elaboração e revisão de contratos
- Defesa em litígios condominiais
Com atuação preventiva e contenciosa, o foco é oferecer soluções claras e eficientes, protegendo o patrimônio do cliente tanto na esfera judicial quanto na extrajudicial.
O que dizem os clientes do escritório de advocacia em Sorocaba?
“Excelente atendimento! Fui muito bem acolhido desde o primeiro contato. A equipe é extremamente profissional, atenciosa e comprometida com o que faz. Esclareceram todas as minhas dúvidas com paciência e conduziram meu caso com transparência.” — Edy Leal
“O atendimento no escritório Larissa Siqueira Advocacia sempre foi muito atencioso e acolhedor. A equipe está sempre disposta a ouvir, esclarecer dúvidas e buscar as melhores soluções. Procurei em momentos delicados e pude contar com suporte integral.” — Vitor Brandão
