IMÓVEL EM NOME DE TERCEIRO: QUAIS SÃO OS RISCOS E COMO REGULARIZAR

Ter um imóvel em nome de terceiro é uma situação mais comum do que parece e, muitas vezes, permanece sem causar problemas durante anos. A pessoa compra a casa, paga o preço, recebe as chaves, passa a morar no local, realiza reformas, paga IPTU e acredita que a aquisição está definitivamente resolvida. Porém, quando consulta a matrícula do imóvel, descobre que o proprietário registrado ainda é outra pessoa.

É nesse momento que surge uma dúvida importante: se eu paguei pelo imóvel e moro nele há anos, ele realmente não está no meu nome?

Juridicamente, é necessário separar duas coisas: a realidade prática e a situação registral.

Uma pessoa pode possuir um imóvel, utilizá-lo como sua residência e ter documentos que comprovem a compra sem ser, ainda, a proprietária registrada. Isso acontece porque, nos negócios realizados entre pessoas vivas, como a compra e venda, o Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida por meio do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto essa etapa não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário perante o registro.

Essa diferença costuma passar despercebida porque, no cotidiano, nada aparentemente muda.

Quem comprou continua morando no imóvel.

As contas chegam normalmente.

O IPTU é pago.

As reformas são realizadas.

Os vizinhos reconhecem aquela pessoa como dona.

O comprador pode, inclusive, ter em mãos um contrato assinado e todos os comprovantes de pagamento.

Durante anos, isso pode transmitir a sensação de que a documentação é apenas uma formalidade que poderá ser resolvida quando houver tempo.

O problema é que a matrícula ganha especial importância justamente quando acontece algo fora do planejamento.

Pode surgir a necessidade de vender o imóvel.

O comprador pode querer fazer um financiamento.

O proprietário que ainda aparece no registro pode falecer.

Podem aparecer herdeiros.

Uma dívida do titular registral pode resultar em discussão judicial.

A família pode entrar em conflito.

O imóvel pode precisar ser incluído em inventário, partilha ou planejamento patrimonial.

E aquilo que parecia somente uma transferência que ficou para depois passa a exigir análise jurídica, documentos antigos e, em determinadas situações, procedimentos mais complexos.

Por isso, manter um imóvel em nome de terceiro não deve ser tratado apenas como uma questão burocrática.

A falta de regularização cria uma diferença entre quem acredita ser o titular do patrimônio e quem aparece oficialmente como proprietário.

Contrato, pagamento e posse são importantes, mas não são a mesma coisa que registro

Um dos erros mais frequentes é imaginar que possuir um contrato de compra e venda significa, necessariamente, já ser proprietário do imóvel.

O contrato é extremamente relevante.

Ele pode demonstrar que houve uma negociação, indicar o preço, comprovar obrigações assumidas pelas partes e servir como fundamento para proteger determinados direitos do comprador.

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece, inclusive, proteção jurídica à posse decorrente de compromisso de compra e venda não registrado em determinadas circunstâncias. A Súmula 84 do STJ admite a utilização de embargos de terceiro com fundamento nessa posse mesmo quando o compromisso não foi registrado.

Isso demonstra que a ausência de registro não transforma automaticamente o comprador em alguém sem qualquer direito.

Mas existe uma diferença muito importante entre dizer:

“Eu consigo demonstrar que comprei esse imóvel”

e dizer:

“A matrícula já reconhece formalmente que eu sou o proprietário.”

No primeiro cenário, pode ser necessário provar o negócio e defender o direito caso surja um conflito.

No segundo, a situação patrimonial já está refletida no registro imobiliário.

Essa diferença explica por que a regularização tem tanta importância.

Como um imóvel acaba ficando no nome de outra pessoa?

Existem diversas situações capazes de produzir esse problema.

Em alguns casos, comprador e vendedor fizeram apenas um contrato particular, receberam e pagaram os valores e nunca providenciaram a escritura definitiva.

Em outros, a escritura chegou a ser lavrada, mas ninguém a levou ao Registro de Imóveis.

Também existem famílias que, por confiança ou conveniência, colocam o bem no nome dos pais, filhos, irmãos ou companheiro sem avaliar as consequências futuras.

Há ainda imóveis comprados por meio de sucessivos contratos particulares. Uma pessoa compra de outra, depois vende para uma terceira e assim sucessivamente, enquanto a matrícula permanece no nome de alguém que participou da negociação muitos anos antes.

Outra situação bastante comum envolve o falecimento do proprietário formal antes da conclusão da transferência.

Imagine, por exemplo, que Carlos comprou um imóvel de Roberto em 2008.

Carlos pagou o preço integralmente, recebeu as chaves e vive no imóvel desde então.

Foi feito um contrato particular, mas a escritura nunca foi providenciada.

Quinze anos depois, Roberto falece.

Carlos continua morando no imóvel, mas, quando tenta regularizá-lo, descobre que a matrícula ainda está no nome de Roberto e que agora existem herdeiros envolvidos.

A compra não desapareceu apenas porque o vendedor faleceu.

Porém, a regularização que poderia ter sido relativamente simples enquanto todos estavam disponíveis agora exigirá uma análise mais cuidadosa dos documentos e da sucessão.

Esse exemplo demonstra um princípio prático importante:

quanto mais tempo uma irregularidade imobiliária permanece sem solução, maior pode se tornar a quantidade de fatos e pessoas envolvidos.

O maior risco costuma aparecer quando ninguém espera

Enquanto existe boa relação entre comprador e vendedor, é comum ouvir:

“Depois fazemos a escritura.”

“Não tem problema, eu nunca vou vender para outra pessoa.”

“Somos da mesma família.”

“Está tudo pago.”

“O contrato está guardado.”

O problema é que a segurança patrimonial não deve depender apenas da boa vontade atual das pessoas.

Circunstâncias mudam.

Pessoas falecem.

Casamentos terminam.

Patrimônios são discutidos.

Empresas encerram atividades.

Dívidas aparecem.

Documentos são perdidos.

Herdeiros podem nem saber que o imóvel havia sido negociado anteriormente.

Um negócio imobiliário pode atravessar décadas. Por isso, uma solução que depende exclusivamente da memória, confiança ou disponibilidade das pessoas envolvidas tende a se tornar mais frágil com o passar dos anos.

Em determinadas situações, a ausência de registro também pode gerar conflito com terceiros. O próprio STJ já analisou casos em que um compromisso de compra não registrado precisou ser confrontado com direitos posteriormente formalizados, reforçando a relevância do registro imobiliário para dar publicidade à aquisição.

Isso não significa que quem possui contrato necessariamente perderá o imóvel.

A proteção dependerá das circunstâncias concretas.

Mas significa que não registrar pode obrigar o comprador a discutir um problema que poderia ter sido evitado com a regularização adequada.

Regularizar não significa simplesmente “trocar o nome na matrícula”

Outra ideia que precisa ser afastada desde o início é a de que existe um único procedimento para qualquer imóvel que esteja no nome de terceiro.

Não existe.

A solução depende da origem do problema.

Pode haver uma escritura que apenas precisa ser registrada.

Pode existir uma compra integralmente quitada, mas o vendedor não colaborar mais.

Pode haver uma cadeia de contratos particulares.

O proprietário registral pode ter falecido.

A pessoa pode possuir somente direitos hereditários.

Pode existir uma posse de longa duração sem documentação suficiente para uma transferência convencional.

Ou pode haver problemas envolvendo financiamento, descrição do imóvel ou documentação registral.

Por isso, antes de perguntar:

“Quanto custa colocar o imóvel no meu nome?”

é mais útil perguntar:

“Por que esse imóvel ainda não está no meu nome e quais documentos comprovam o meu direito?”

Essa mudança de pergunta evita começar pelo procedimento errado.

Na prática, a regularização começa com um diagnóstico.

Primeiro, identifica-se a situação atual da matrícula.

Depois, procura-se reconstruir como o imóvel chegou até a pessoa que hoje o ocupa ou afirma ser sua proprietária.

Somente então é possível verificar qual instrumento jurídico poderá resolver a situação.

A matrícula atualizada é o ponto de partida

Se existe dúvida sobre a titularidade, o documento inicial mais importante é a matrícula atualizada do imóvel.

Ela permite identificar quem consta formalmente como proprietário e quais atos relevantes estão registrados.

O contrato guardado pelo comprador conta uma parte da história.

A matrícula conta outra.

A análise segura precisa confrontar essas informações.

É comum que uma pessoa procure regularização apresentando apenas um contrato antigo e descubra posteriormente que o imóvel possui uma matrícula com informações completamente diferentes daquilo que imaginava.

Também ocorre o inverso: situações que pareciam muito complicadas podem se mostrar mais simples quando existe uma escritura válida ou uma cadeia documental organizada.

Por isso, não é recomendável concluir que um imóvel está “perdido”, “irregular para sempre” ou “impossível de passar para o nome” antes de examinar os documentos.

Também não é seguro comprar sem entender essa irregularidade

O cuidado não vale apenas para quem já possui o imóvel.

Ele é ainda mais importante para quem está pensando em comprar.

Imagine que alguém anuncia:

“Vendo casa por R$ 350 mil. Está tudo certo, apenas não está no meu nome ainda.”

Essa última frase muda completamente a análise do negócio.

Antes de pagar sinal ou assumir obrigações, o interessado precisa entender qual direito o vendedor realmente possui.

Se a matrícula está no nome de outra pessoa, deve ser possível explicar documentalmente:

• quem é o proprietário registrado;
• qual relação existe entre ele e o vendedor;
• como o vendedor adquiriu seus direitos;
• quais documentos comprovam essa aquisição;
• se a transferência é possível;
• quais providências serão necessárias antes ou depois da compra.

O fato de o vendedor morar no imóvel há muitos anos não substitui essa investigação.

Da mesma forma, pagar IPTU, condomínio ou despesas do imóvel é relevante como elemento de prova, mas não deve ser confundido automaticamente com propriedade registrada.

O objetivo da regularização é tornar a situação jurídica compatível com a realidade

Quando alguém compra uma casa, paga o preço e utiliza o bem como proprietário, o cenário ideal é que a documentação também reflita essa realidade.

Essa correspondência traz previsibilidade.

Facilita venda futura.

Reduz obstáculos em financiamentos.

Organiza sucessões.

Permite identificar corretamente o patrimônio.

Diminui conflitos com terceiros.

E evita que uma negociação realizada muitos anos antes precise ser reconstruída às pressas quando surge uma emergência.

Regularizar um imóvel em nome de terceiro não significa apenas cumprir uma exigência de cartório.

Significa dar segurança documental a um patrimônio que muitas vezes representa anos de trabalho, economia e investimento familiar.

Ao longo deste artigo, veremos quais são os principais riscos de deixar o imóvel registrado no nome de outra pessoa, por que isso pode gerar problemas patrimoniais e quais caminhos jurídicos podem ser utilizados para regularizar diferentes situações.

Também será importante compreender que contrato, posse e propriedade não devem ser tratados como conceitos equivalentes.

Quem possui contrato pode ter direitos relevantes.

Quem possui a posse pode contar com proteção jurídica.

Mas a propriedade formal possui uma disciplina própria, e ignorar essa diferença pode gerar dificuldades exatamente quando o bem precisar ser vendido, transmitido, financiado ou protegido.

A pergunta central, portanto, não é apenas:

“O imóvel está no nome de quem?”

É necessário compreender:

Como esse imóvel foi adquirido?

Quais documentos existem?

Quem aparece atualmente na matrícula?

O negócio foi integralmente cumprido?

Existe alguém que ainda precisa participar da transferência?

As respostas a essas perguntas mostrarão se a irregularidade é apenas documental ou se existe um problema jurídico mais amplo a ser solucionado.

Quanto antes essa situação for esclarecida, maiores tendem a ser as possibilidades de organizar a documentação antes que uma pendência antiga se transforme em um conflito patrimonial.

Imóvel em nome de terceiro: o que isso significa juridicamente?

O primeiro passo é distinguir propriedade, posse e direitos aquisitivos.

Esses conceitos parecem técnicos, mas são simples quando observados na prática.

Propriedade

É o direito real sobre o imóvel.

Na aquisição derivada entre pessoas vivas, como ocorre em uma compra e venda, o Código Civil estabelece que a propriedade se transfere mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto não houver registro, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel perante o sistema registral.

Posse

É a relação concreta com o bem.

Uma pessoa pode morar no imóvel, conservá-lo, utilizá-lo e exercer poderes típicos de proprietário sem aparecer na matrícula.

Por isso, posse e propriedade não são necessariamente a mesma coisa.

Para aprofundar essa diferença, consulte Posse ou Propriedade: Qual a Diferença e o Que Isso Muda na Prática?.

Direitos aquisitivos

Também é possível que a pessoa ainda não seja proprietária, mas possua direitos decorrentes de um contrato de compra e venda, promessa de compra, cessão ou financiamento.

Esses direitos possuem valor jurídico e patrimonial.

O STJ já reconheceu, inclusive, que direitos aquisitivos decorrentes de promessa de compra e venda podem ser objeto de penhora, mesmo quando o contrato não foi registrado, justamente porque constituem direitos patrimoniais distintos da propriedade formal do imóvel.

Essa diferença explica por que a frase “o imóvel é meu” pode ter significados jurídicos muito diferentes.

A pessoa pode:

• ser proprietária registrada;
• possuir escritura ainda não registrada;
• possuir contrato particular quitado;
• ter apenas direitos aquisitivos;
• ser cessionária de direitos;
• exercer apenas posse;
• ser herdeira de bem ainda registrado em nome do falecido.

Cada cenário exige uma solução diferente.

Quem é considerado dono quando o imóvel está no nome de outra pessoa?

Para saber quem é o proprietário formal, o primeiro documento a consultar é a matrícula atualizada do imóvel.

Ela funciona como o histórico jurídico oficial daquele bem.

Na matrícula normalmente aparecem informações como:

• identificação do imóvel;
• proprietário registrado;
• compras e vendas;
• usufruto;
• hipotecas;
• alienação fiduciária;
• penhoras;
• indisponibilidades;
• averbações relevantes.

A regra do artigo 1.245 do Código Civil torna o registro especialmente importante: enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua sendo considerado dono do imóvel.

Isso não significa que o comprador sem registro esteja completamente desprotegido.

Um contrato particular, comprovantes de pagamento e a posse podem produzir direitos relevantes entre as partes e, dependendo do caso, perante terceiros.

O próprio STJ admite embargos de terceiro fundados em posse decorrente de compromisso de compra e venda sem registro, conforme entendimento consolidado na Súmula 84.

Porém, depender de uma medida judicial para provar um direito é muito diferente de já possuir a propriedade corretamente registrada.

Regularizar reduz essa zona de incerteza.

Por que tantos imóveis continuam em nome de terceiros?

Há diversas razões.

Nem sempre existe fraude ou tentativa de esconder patrimônio.

Muitas vezes, o problema começou com uma compra informal e foi sendo adiado.

Compra feita somente por contrato particular

É o clássico cenário do chamado contrato de gaveta.

Comprador e vendedor assinam um documento, ocorre o pagamento e as chaves são entregues, mas a transferência formal não é concluída.

O contrato pode produzir obrigações entre as partes, mas não substitui automaticamente o registro necessário para transferir a propriedade. O próprio conteúdo do site sobre imóveis financiados alerta que a negociação por contrato de gaveta não transfere a propriedade formal e pode gerar riscos relevantes.

Escritura feita, mas nunca registrada

Esse é um caso diferente.

A pessoa possui escritura pública em seu nome, mas não levou o documento ao Registro de Imóveis.

É uma situação que, em muitos casos, pode ser mais simples de solucionar: deve-se verificar a validade do título, as exigências atuais do cartório, tributos e eventuais alterações ocorridas desde sua lavratura.

Imóvel comprado de pessoa que também não tinha registro

Aqui aparece o problema da cadeia dominial interrompida.

Exemplo:

João consta como proprietário na matrícula.

João vendeu para Carlos por contrato particular.

Carlos vendeu para Marcos.

Marcos vendeu para Ana.

Ana mora no imóvel há 15 anos, mas a matrícula continua em nome de João.

Nesse cenário, simplesmente fazer uma escritura entre Marcos e Ana pode não resolver tudo, porque Marcos nunca chegou a ser proprietário registral.

É necessário reconstruir juridicamente a cadeia ou avaliar outra forma de regularização.

Proprietário registral faleceu

Outra situação frequente ocorre quando o vendedor morre antes de concluir a escritura.

O imóvel passa a estar relacionado à sucessão do titular, e pode ser necessário analisar inventário, herdeiros e o contrato celebrado anteriormente.

O problema costuma ficar mais complexo quando o falecimento ocorreu há muitos anos e os herdeiros também mudaram, faleceram ou não mantêm contato.

Imóvel foi colocado deliberadamente no nome de familiar

Algumas pessoas compram um bem e o registram em nome dos pais, filhos, irmãos, companheiro ou outra pessoa de confiança.

A motivação pode ser informalidade, organização familiar ou uma decisão tomada sem avaliar consequências futuras.

O risco é que, juridicamente, o nome constante na matrícula possui enorme relevância.

Se a relação entre as pessoas se deteriorar, provar que o dinheiro veio de outra pessoa pode não ser suficiente para simplesmente alterar o registro.

Imóvel financiado transferido informalmente

Também é comum alguém assumir parcelas de financiamento sem formalizar a transferência perante a instituição financeira e o cartório.

Nesses casos, o comprador pode pagar durante anos por um imóvel que continua juridicamente vinculado ao mutuário original e à garantia constituída em favor do banco.

O STJ já analisou situações envolvendo imóveis do Sistema Financeiro da Habitação transferidos informalmente por contrato de gaveta, o que demonstra que esse tipo de aquisição exige especial cuidado.

Quais são os principais riscos de manter imóvel em nome de terceiro?

1. O imóvel pode ser atingido por dívidas do proprietário registral

Esse é um dos riscos que mais preocupam compradores.

Se o imóvel continua registrado no nome do vendedor ou de outra pessoa, uma execução proposta contra o titular registral pode gerar constrições ou litígios envolvendo o bem.

A situação concreta dependerá da natureza da dívida, da cronologia dos fatos, da boa-fé e dos documentos do adquirente.

O comprador que possui contrato e posse pode ter instrumentos de defesa. A Súmula 84 do STJ, por exemplo, admite embargos de terceiro baseados em compromisso de compra e venda sem registro.

Mas há uma diferença importante entre ter um possível direito de defesa e não precisar enfrentar o problema porque a propriedade já estava corretamente registrada.

2. O proprietário registral pode vender ou negociar o bem novamente

Enquanto a matrícula permanecer em nome de terceiro, existe risco de surgirem novos negócios ou atos relacionados àquele titular.

A falta de registro reduz a publicidade do direito do primeiro comprador.

Em precedente envolvendo imóvel anteriormente prometido a compradores por contrato não registrado, o STJ reconheceu o direito de arrematantes em hasta pública, destacando a importância do registro para produzir efeitos perante terceiros.

Isso não significa que toda segunda venda seja válida ou que o primeiro comprador sempre perderá o imóvel. Fraude, boa-fé, posse e demais circunstâncias precisam ser consideradas.

Mas o risco deixa claro por que postergar o registro é perigoso.

3. A morte do titular pode levar o imóvel para um inventário

Se a pessoa que consta na matrícula falecer, o imóvel poderá aparecer formalmente entre os bens relacionados à sucessão.

O comprador terá de demonstrar seu direito e buscar a forma adequada para retirar o bem dessa situação e concluir a transferência.

Isso pode significar negociar com vários herdeiros ou utilizar procedimento judicial ou extrajudicial apropriado.

Quanto mais tempo passa, mais pessoas podem entrar na cadeia sucessória.

4. Divórcio ou dissolução de união podem gerar disputa

Se o imóvel está formalmente no nome de terceiro casado ou convivente, pode surgir discussão patrimonial em eventual separação.

O regime de bens, a data da aquisição, a origem dos recursos e os documentos serão relevantes.

O STJ reafirma, por exemplo, que bens adquiridos onerosamente durante casamento sob comunhão parcial integram, em regra, a partilha, mesmo quando o recurso utilizado veio apenas de um dos cônjuges.

Por isso, registrar um imóvel em nome de outra pessoa pode gerar efeitos familiares que não foram considerados no momento da compra.

5. Fica mais difícil vender o imóvel

Quando a pessoa decide vender, surge uma pergunta básica:

como transferir aquilo que não está registrado em seu nome?

Um comprador cuidadoso verificará a matrícula e perceberá imediatamente a divergência.

Isso pode:

• afastar interessados;
• dificultar financiamento;
• reduzir o preço de negociação;
• exigir regularização antes da venda;
• aumentar o tempo necessário para concluir o negócio.

6. O financiamento bancário pode ser inviabilizado

Instituições financeiras realizam análise documental do imóvel e do proprietário.

Se a matrícula não corresponde à pessoa que pretende vender, a operação normalmente precisará ser regularizada antes de uma transferência financiada.

Esse problema aparece frequentemente apenas quando o comprador já está interessado e o vendedor descobre que não consegue concluir a documentação.

7. A regularização pode se tornar mais cara com o tempo

Uma transferência que hoje dependeria apenas da colaboração do proprietário pode se transformar, anos depois, em um procedimento envolvendo:

• herdeiros;
• inventários;
• processos;
• localização de pessoas;
• certidões antigas;
• reconstrução da cadeia contratual;
• adjudicação compulsória;
• usucapião.

Adiar a regularização raramente torna a documentação mais simples.

8. Conflitos familiares podem comprometer o patrimônio

Imagine que um pai registra uma casa no nome do filho porque acredita que isso “facilitará no futuro”.

Anos depois, o filho se casa, contrai dívidas ou passa a discordar dos pais.

Do ponto de vista registral, aquele bem está no patrimônio do filho.

A intenção informal da família pode ser muito mais difícil de demonstrar do que se imaginava.

9. Tentativas de ocultar patrimônio podem gerar problemas ainda maiores

Colocar deliberadamente um imóvel em nome de terceiro para esconder patrimônio de credores, frustrar partilha ou impedir a aplicação da lei não é uma estratégia segura.

Dependendo das circunstâncias, podem existir discussões sobre simulação, fraude contra credores, fraude à execução ou nulidade de atos.

O Código Civil prevê a nulidade do negócio jurídico simulado, razão pela qual estruturas patrimoniais artificiais devem ser diferenciadas de situações legítimas de irregularidade documental.

Tabela: situações comuns e possíveis caminhos de regularização

Situação encontrada	Caminho que pode ser analisado
Escritura já existe, mas não foi registrada	Registro do título, após conferência documental
Compra quitada e vendedor disponível	Escritura pública e registro
Compra quitada e vendedor se recusa a transferir	Adjudicação compulsória
Vendedor não é localizado	Adjudicação compulsória ou outra medida adequada
Posse prolongada sem título suficiente	Usucapião, se preenchidos os requisitos
Proprietário registral faleceu	Inventário, sucessores e/ou adjudicação, conforme o caso
Cadeia de contratos particulares	Análise da cadeia e definição do título adequado
Imóvel financiado em nome de terceiro	Regularização junto ao credor e Registro de Imóveis
Problema está na descrição ou matrícula	Retificação ou procedimento registral específico
Bem pertence a herdeiros, mas matrícula está no falecido	Inventário, partilha e registro

A tabela é apenas uma referência.

Dois casos aparentemente idênticos podem exigir procedimentos diferentes conforme os documentos e a origem da posse.

Como regularizar um imóvel em nome de terceiro?

A regularização começa com um diagnóstico.

Não é recomendável escolher primeiro o procedimento e depois tentar encaixar o caso nele.

O caminho inverso é mais seguro: analisar a documentação e, somente então, definir a solução.

1. Solicite a matrícula atualizada

Esse é o primeiro documento.

É necessário confirmar:

• quem consta como proprietário;
• quando ele adquiriu;
• se existem ônus;
• se há penhoras;
• se existe alienação fiduciária;
• se há indisponibilidades;
• qual é a descrição registral do imóvel.

Sem isso, qualquer estratégia começa com uma informação incompleta.

Para uma conferência mais abrangente, consulte Documentação Essencial para Compra e Venda de Imóveis: Um Checklist Jurídico.

2. Reúna tudo o que comprova a aquisição

Mesmo documentos antigos podem ser importantes.

Procure:

• contrato particular;
• compromisso de compra e venda;
• cessões;
• recibos;
• comprovantes bancários;
• escritura;
• procurações;
• carnês antigos;
• IPTU;
• condomínio;
• correspondências;
• mensagens com o vendedor;
• documentos de financiamento;
• comprovantes de posse.

A falta de um documento específico não significa automaticamente que o imóvel não possa ser regularizado.

Mas quanto melhor a prova, maior a possibilidade de definir um procedimento objetivo.

Escritura pública e registro: quando essa é a solução

Se o proprietário registral está disponível, reconhece a venda e todos os documentos estão regulares, a solução pode ser relativamente direta.

As partes formalizam o negócio por meio do título adequado e depois fazem o registro.

Em compras e vendas de imóveis acima do limite legal, a escritura pública é, em regra, necessária, ressalvadas as hipóteses em que outro instrumento possui força de escritura.

O ponto mais importante é:

a escritura não deve ficar esquecida na gaveta.

Depois de lavrada, precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para produzir a transferência da propriedade, conforme a regra do artigo 1.245 do Código Civil.

E se eu já tiver escritura?

Nesse caso, é necessário verificar por que ela nunca foi registrada.

Pode haver:

• simples ausência de protocolo;
• ITBI pendente;
• divergência na qualificação das partes;
• descrição inadequada;
• indisponibilidade posterior;
• problema de continuidade registral;
• exigência formulada pelo cartório.

O artigo Como Regularizar um Imóvel com Documentação Incompleta aborda situações semelhantes e os diferentes caminhos possíveis.

Adjudicação compulsória: quando o vendedor não passa a escritura

Imagine a seguinte situação:

Você comprou o imóvel.

Pagou integralmente.

Cumpriu suas obrigações.

O vendedor, porém, desapareceu, faleceu, recusa-se a assinar ou simplesmente não adota as providências necessárias para a transferência.

A adjudicação compulsória pode ser uma das soluções.

O objetivo do procedimento é permitir que o adquirente obtenha o título necessário para registrar o imóvel mesmo sem a colaboração voluntária de quem deveria transferi-lo.

A Lei de Registros Públicos passou a prever expressamente a adjudicação compulsória extrajudicial, realizada perante o Registro de Imóveis, sem prejuízo da via judicial. O artigo 216-B admite o procedimento para imóveis objeto de promessa de venda ou cessão e estabelece requisitos documentais próprios.

O CNJ regulamentou o procedimento extrajudicial, permitindo a utilização do cartório em situações que preencham os requisitos normativos.

Entre os documentos previstos pela Lei de Registros Públicos estão, conforme o caso:

• instrumento de promessa de compra e venda ou cessão;
• ata notarial;
• prova do pagamento;
• elementos que demonstrem o inadimplemento da obrigação de transferir;
• certidões;
• comprovação tributária;
• representação por advogado.

Para aprofundar o tema, leia Adjudicação Compulsória: Como Regularizar Seu Imóvel Mesmo sem Escritura Definitiva.

Usucapião pode regularizar imóvel em nome de terceiro?

Pode, desde que os requisitos da modalidade aplicável sejam efetivamente preenchidos.

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade baseada em uma posse qualificada mantida pelo período e nas condições exigidas pela legislação.

Não se trata simplesmente de dizer:

“Moro aqui há muitos anos, então o imóvel é meu.”

É necessário analisar fatores como:

• tempo de posse;
• forma de aquisição;
• existência ou não de oposição;
• características do imóvel;
• utilização;
• existência de outro imóvel, em determinadas modalidades;
• justo título e boa-fé, quando relevantes;
• natureza pública ou privada do bem.

A Lei de Registros Públicos permite o reconhecimento extrajudicial da usucapião perante o Registro de Imóveis, sem impedir a utilização da via judicial.

O STJ também já reconheceu que a ausência de registro de compromisso de compra e venda não impede, por si só, o reconhecimento da usucapião quando os requisitos legais estiverem presentes.

Mas a usucapião não deve ser utilizada automaticamente quando existe um caminho documental mais direto.

Se a pessoa possui contrato quitado e consegue demonstrar a obrigação do vendedor de transferir, por exemplo, a adjudicação compulsória pode ser juridicamente mais adequada.

Imóvel em nome de pessoa falecida: como regularizar?

Quando o titular registral faleceu, é necessário descobrir qual é a origem do direito de quem pretende regularizar.

O imóvel era realmente do falecido e passou aos herdeiros

Nesse caso, normalmente será necessário inventário, partilha e posterior registro.

A sucessão transfere direitos aos herdeiros com a morte, mas o registro da partilha continua relevante para publicidade e atos de disposição perante terceiros. O STJ já ressaltou essa função do registro ao tratar de imóveis herdados.

O falecido já havia vendido o imóvel antes de morrer

A situação é diferente.

O comprador poderá ter um direito contratual anterior à sucessão.

Será necessário analisar:

• contrato;
• quitação;
• data do negócio;
• posse;
• documentos;
• inventário;
• posição dos herdeiros.

Dependendo do cenário, a solução pode envolver formalização com os sucessores ou adjudicação compulsória.

E se o imóvel estiver no nome dos pais, filhos ou companheiro?

Esse cenário exige cautela.

Não é suficiente afirmar que “todo mundo sabe de quem é o imóvel”.

O Direito precisa trabalhar com prova.

Imagine que uma pessoa pagou integralmente uma casa, mas pediu que a escritura fosse registrada no nome do irmão.

Anos depois, surge um conflito.

O irmão afirma que recebeu o imóvel como presente.

A pessoa que pagou afirma que o registro era apenas temporário.

Quem está certo?

A resposta não será definida apenas por quem apresentou os comprovantes de pagamento.

Será necessário investigar a natureza jurídica da operação.

Dependendo das circunstâncias, podem existir discussões sobre:

• doação;
• mandato;
• simulação;
• negócio fiduciário;
• obrigação de restituição;
• aquisição em nome próprio;
• origem dos recursos.

Por isso, não é recomendável colocar patrimônio no nome de outra pessoa com base apenas em confiança.

O registro não funciona como uma etiqueta que pode ser alterada informalmente quando a família quiser.

Quem paga IPTU há muitos anos se torna dono?

Não automaticamente.

O pagamento de IPTU é um elemento que pode ajudar a demonstrar vínculo, despesas e exercício da posse, mas não transfere sozinho a propriedade.

Da mesma forma:

• conta de água;
• conta de energia;
• condomínio;
• reformas;
• correspondência no endereço;

podem ajudar a demonstrar fatos relacionados à posse, mas não substituem os requisitos legais de aquisição.

Em uma eventual usucapião, vários desses documentos podem servir como prova.

Porém, o simples pagamento de tributos durante determinado período não produz automaticamente uma matrícula em nome do pagador.

Contrato de gaveta vale alguma coisa?

Sim. Dizer que contrato de gaveta “não vale nada” é uma simplificação.

Ele pode produzir direitos e obrigações entre as pessoas que o celebraram e servir como prova da negociação.

O problema é outro:

o contrato particular não substitui automaticamente o registro necessário para transferir a propriedade.

É justamente essa diferença que cria risco.

O STJ possui jurisprudência demonstrando tanto a existência de direitos decorrentes de promessas não registradas quanto os limites dessa situação perante terceiros. Direitos aquisitivos podem ter valor patrimonial, e a posse de comprador pode receber proteção em determinadas situações; por outro lado, a ausência de registro pode permitir conflitos com outros atos formalizados posteriormente.

Portanto, a pergunta mais útil não é:

“Meu contrato de gaveta vale?”

Mas:

“Esse contrato é suficiente para colocar o imóvel definitivamente em meu nome?”

Na maioria das situações, será necessário avançar na regularização.

Posso vender um imóvel que ainda não está no meu nome?

É preciso distinguir venda da propriedade de cessão de direitos.

Se você não é o proprietário registrado, não deve se apresentar como titular de uma propriedade que formalmente pertence a outra pessoa.

Dependendo do caso, pode ser possível ceder:

• direitos aquisitivos;
• direitos possessórios;
• direitos hereditários;
• posição contratual.

Mas o comprador precisa saber exatamente o que está adquirindo.

Isso muda:

• o preço;
• o risco;
• os documentos;
• a forma do contrato;
• a possibilidade de financiamento;
• o caminho necessário para registro.

Vender “como se fosse proprietário” quando se possui apenas direitos contratuais pode gerar graves conflitos.

É melhor adjudicação compulsória ou usucapião?

Não existe uma opção universalmente melhor.

A pergunta correta é: qual procedimento corresponde à origem do direito?

Situação predominante	Procedimento que pode ser mais coerente
Compra documentada, preço quitado e falta de escritura	Adjudicação compulsória
Posse prolongada e requisitos legais preenchidos	Usucapião
Proprietário disponível e negócio reconhecido	Escritura e registro
Aquisição por herança	Inventário e registro
Escritura pronta, mas sem registro	Registro do título
Divergência na matrícula	Retificação ou procedimento registral

Usar o procedimento inadequado pode aumentar custos e tempo.

Por isso, é importante analisar primeiro a origem da posse e dos direitos.

Regularização judicial ou extrajudicial: qual escolher?

Nos últimos anos, diversos procedimentos imobiliários passaram a admitir solução extrajudicial perante cartórios.

Tanto a usucapião quanto a adjudicação compulsória podem, em determinadas circunstâncias, tramitar extrajudicialmente.

A via extrajudicial pode ser interessante quando:

• a documentação é suficiente;
• não existe conflito relevante;
• o caso se enquadra nos requisitos;
• as notificações podem ser realizadas;
• não há necessidade de uma decisão judicial sobre controvérsia complexa.

A via judicial pode ser necessária ou estrategicamente mais adequada quando existem:

• impugnações relevantes;
• disputa sobre o direito;
• documentos controvertidos;
• necessidade de produção de prova ampla;
• conflito entre herdeiros;
• questões que dependem de decisão jurisdicional.

A escolha deve ser feita caso a caso.

Quanto custa regularizar um imóvel em nome de terceiro?

Não existe um valor único.

O custo pode envolver:

• certidões;
• matrícula;
• escritura;
• ata notarial;
• ITBI;
• ITCMD, quando relacionado à sucessão ou doação;
• emolumentos cartorários;
• levantamento topográfico;
• planta e memorial;
• honorários técnicos;
• honorários advocatícios;
• despesas judiciais, quando houver.

A modalidade escolhida influencia diretamente o custo.

Regularizar uma escritura já pronta pode ser muito diferente de conduzir usucapião de área com problemas de descrição.

Antes de iniciar, é recomendável montar um orçamento da regularização como um todo, e não considerar apenas os honorários ou a primeira taxa do cartório.

Quanto tempo demora para passar o imóvel para o nome correto?

Também depende.

Uma transferência consensual com documentação pronta pode ser solucionada com relativa rapidez.

Já uma regularização envolvendo proprietários falecidos, cadeia contratual longa, conflito ou usucapião pode demandar período significativamente maior.

Os fatores que mais influenciam são:

• organização dos documentos;
• localização das partes;
• existência de oposição;
• exigências do cartório;
• necessidade de levantamento técnico;
• situação fiscal;
• complexidade do histórico;
• necessidade de processo judicial.

Promessas de que qualquer imóvel será regularizado “em poucos dias” devem ser vistas com cautela.

Quais documentos devem ser analisados primeiro?

Um checklist inicial pode incluir:

• matrícula atualizada;
• certidão de inteiro teor, quando necessária;
• contratos de compra e venda;
• cessões anteriores;
• escritura pública;
• comprovantes de pagamento;
• documentos pessoais das partes;
• certidões de casamento e regime de bens;
• certidões de óbito, se houver;
• inventário ou formal de partilha;
• IPTU;
• condomínio;
• documentos do financiamento;
• comprovantes de posse;
• plantas e documentos municipais;
• informações sobre ações judiciais envolvendo o imóvel.

A documentação necessária muda conforme o procedimento.

Esse levantamento inicial serve principalmente para revelar onde a cadeia foi interrompida.

O que fazer antes de comprar imóvel que já está em nome de terceiro diferente do vendedor?

Interrompa a análise antes de pagar valores significativos.

A divergência entre vendedor e matrícula precisa ser explicada documentalmente.

Pergunte:

• Por que o imóvel não está no nome do vendedor?
• Quem é o proprietário registral?
• Existe contrato anterior?
• O preço anterior foi quitado?
• O titular está vivo?
• Ele concorda com a transferência?
• Existem herdeiros?
• Há financiamento?
• Existem penhoras?
• Qual será o procedimento para colocar o imóvel em seu nome?
• Quem pagará a regularização?
• A compra será condicionada à regularização?

O artigo Documentação Essencial para Compra e Venda de Imóveis detalha os documentos que ajudam a identificar riscos antes da aquisição.

Um desconto expressivo não transforma documentação problemática em bom negócio.

Sinais de alerta em imóvel no nome de outra pessoa

Algumas situações justificam atenção redobrada:

• vendedor afirma que “cartório não é necessário”;
• matrícula não é apresentada;
• proprietário registral é desconhecido;
• existem vários contratos de gaveta sucessivos;
• ninguém sabe onde está o titular;
• vendedor pede pagamento integral antes da regularização;
• proprietário registral faleceu há muitos anos;
• há inventário sem solução;
• existem penhoras ou indisponibilidades;
• imóvel ainda está financiado;
• área física não corresponde à matrícula;
• documentos têm assinaturas ou datas inconsistentes;
• familiares apresentam versões diferentes sobre a propriedade.

Quanto maior o número de inconsistências, maior a necessidade de due diligence antes de qualquer pagamento.

Conclusão

Manter um imóvel em nome de terceiro pode parecer um problema apenas documental enquanto tudo está funcionando bem. A pessoa mora no local, paga as despesas, conserva o bem e, muitas vezes, possui contratos e comprovantes que demonstram como ocorreu a aquisição.

O risco costuma aparecer justamente quando surge a necessidade de fazer algo mais relevante com aquele patrimônio.

Pode ser a intenção de vender.

Pode ser a necessidade de financiar.

Pode surgir um inventário.

Pode ocorrer o falecimento de alguma das pessoas envolvidas.

Ou simplesmente chegar o momento de organizar a documentação de um bem adquirido há muitos anos.

É nessa hora que a diferença entre ter um direito sobre o imóvel e ser o proprietário corretamente registrado se torna muito mais evidente.

Por isso, a principal conclusão é simples:

se a realidade do imóvel não corresponde ao que consta na matrícula, a situação merece ser analisada e regularizada o quanto antes.

Isso não significa que toda pessoa que possui um imóvel em nome de outra esteja prestes a perdê-lo.

Também não significa que a ausência de registro torne automaticamente inválidos contratos, pagamentos ou a posse exercida durante anos.

Esses elementos podem ter grande relevância jurídica.

O problema está em deixar um patrimônio importante depender indefinidamente de documentos incompletos, acordos antigos ou da colaboração futura de pessoas que talvez nem sempre estejam disponíveis.

Quanto maior o tempo transcorrido, maior pode se tornar a dificuldade de reconstruir a história daquele imóvel.

Documentos podem ser perdidos.

O proprietário registral pode falecer.

Herdeiros podem surgir.

Pessoas podem mudar de endereço.

Relações familiares podem se modificar.

Um negócio que poderia ser regularizado de forma relativamente objetiva hoje pode exigir uma estrutura documental muito mais extensa alguns anos depois.

Por isso, adiar a regularização não costuma trazer vantagem.

O primeiro passo não é escolher o procedimento

Quando alguém percebe que o imóvel está no nome de outra pessoa, é comum querer saber imediatamente se deve fazer escritura, usucapião ou adjudicação compulsória.

Mas a escolha do procedimento não deve vir antes da análise.

O ponto inicial é compreender exatamente qual é a situação existente.

Isso envolve responder perguntas como:

• quem aparece atualmente na matrícula;
• como a pessoa que ocupa o imóvel adquiriu seus direitos;
• quais documentos foram assinados;
• se houve pagamento integral;
• se existe escritura;
• se o vendedor ainda está disponível;
• se ocorreram vendas ou cessões anteriores;
• se existe alguma restrição registral;
• se há sucessores envolvidos.

Somente depois desse diagnóstico é possível definir uma estratégia segura.

Às vezes, o problema é mais simples do que parece.

A escritura pode já existir e apenas não ter sido registrada.

Em outras situações, será necessário utilizar um procedimento específico para substituir a manifestação de quem deveria transferir o imóvel.

Também existem casos em que a própria origem da posse precisa ser analisada antes de qualquer conclusão.

O mais importante é evitar soluções automáticas.

Regularização imobiliária não funciona como um formulário único para todos os imóveis.

A matrícula deve refletir a realidade patrimonial

Uma das funções mais importantes do Registro de Imóveis é permitir que terceiros saibam quem é o titular daquele patrimônio e quais direitos ou restrições existem sobre ele.

Quando o registro não acompanha a realidade, abre-se uma área de insegurança.

Quem comprou pode acreditar que tudo está resolvido.

Quem consulta a matrícula recebe outra informação.

E essa divergência pode se tornar relevante justamente em momentos nos quais a segurança documental é mais necessária.

Por isso, a regularização não deve ser vista apenas como uma etapa burocrática ou como um gasto com cartório.

Ela possui uma função patrimonial muito maior.

Quando a situação documental está organizada, o proprietário consegue demonstrar seu direito de maneira mais clara, planejar negócios futuros e reduzir a dependência de explicações sobre fatos que aconteceram muitos anos antes.

Contrato e comprovantes devem ser preservados

Enquanto a regularização não é concluída, é importante conservar todos os documentos relacionados ao imóvel.

Contratos antigos que parecem pouco relevantes hoje podem ser fundamentais no futuro.

O mesmo vale para:

• recibos;
• comprovantes de transferência;
• declarações;
• escrituras;
• procurações;
• documentos de financiamento;
• mensagens;
• comprovantes de despesas relacionadas ao imóvel.

Esses documentos ajudam a reconstruir a origem do direito e podem ser decisivos para definir a estratégia adequada.

É comum que imóveis adquiridos décadas atrás tenham sido negociados em um contexto muito mais informal do que o atual.

Nesses casos, cada documento preservado pode ajudar a reduzir dúvidas sobre o que efetivamente aconteceu.

Quem pretende comprar deve resolver a irregularidade antes de assumir o risco

Para quem ainda está avaliando a aquisição de um imóvel que aparece na matrícula em nome de pessoa diferente do vendedor, o cuidado deve ser ainda maior.

A existência de uma explicação verbal não substitui documentos.

Se alguém afirma que o imóvel “só não passou para o nome ainda”, é necessário entender por quê.

A regularização pode ser simples.

Mas também pode envolver questões que o comprador ainda desconhece.

Antes de realizar pagamentos relevantes, é recomendável saber:

• qual direito o vendedor possui;
• como esse direito será transmitido;
• se haverá necessidade de participação do proprietário registral;
• quais custos existem;
• quem será responsável pela regularização;
• se o imóvel poderá efetivamente ser registrado em nome do novo comprador.

Comprar primeiro para tentar resolver depois pode transformar um problema documental de outra pessoa em um risco patrimonial do novo adquirente.

Organizar agora costuma ser mais seguro do que deixar para a próxima geração

Outro aspecto importante é pensar no futuro.

Mesmo que a pessoa não pretenda vender o imóvel e esteja confortável com a situação atual, esse patrimônio poderá um dia integrar uma sucessão.

Se a documentação já está irregular, os herdeiros poderão receber não apenas o patrimônio, mas também o problema de demonstrar como ele foi adquirido.

O que hoje depende da memória de duas pessoas pode, no futuro, exigir a reconstrução dos fatos por filhos ou netos que não participaram da negociação original.

Regularizar enquanto os envolvidos estão disponíveis, os documentos podem ser encontrados e a origem do negócio ainda é conhecida tende a ser muito mais seguro.

Esse é um dos maiores benefícios da regularização preventiva.

Ela evita transmitir uma pendência documental junto com o patrimônio.

Nem toda irregularidade significa conflito

Também é importante não associar automaticamente imóvel em nome de terceiro a processo judicial.

Muitas situações são resolvidas de forma consensual ou extrajudicial.

Quando existem documentos suficientes e colaboração entre as pessoas, o procedimento pode ser significativamente mais simples.

A necessidade de ação judicial normalmente aparece quando há conflito, ausência de documentos, resistência, impossibilidade de localizar pessoas ou questões que dependem de uma decisão do Poder Judiciário.

Por isso, descobrir que a matrícula está desatualizada não deve gerar desespero.

Deve gerar organização.

O primeiro passo é reunir documentos e compreender a situação.

O custo da regularização deve ser comparado ao valor do patrimônio protegido

Outro motivo para adiar a regularização é o medo das despesas.

De fato, procedimentos imobiliários podem envolver custos cartorários, impostos, certidões, documentos técnicos e honorários profissionais.

Mas é importante colocar esses valores em perspectiva.

Um imóvel normalmente representa um patrimônio de valor elevado.

Deixar sua situação documental indefinida durante décadas para evitar despesas imediatas pode gerar um custo muito maior quando surgir um conflito ou uma negociação urgente.

A regularização deve ser planejada financeiramente, mas não tratada como gasto sem retorno.

Ela é uma medida de organização e proteção patrimonial.

O que fazer se o imóvel ainda está no nome de outra pessoa

Se você identificou essa situação, um caminho inicial mais seguro é:

• obter a matrícula atualizada;
• localizar contratos e documentos antigos;
• reunir comprovantes da aquisição;
• identificar quem é o proprietário registral;
• verificar se essa pessoa está disponível;
• confirmar se existem restrições sobre o imóvel;
• organizar a sequência de negócios realizados;
• buscar orientação para definir o procedimento adequado.

Não é necessário conhecer previamente o nome técnico da solução.

É justamente a análise da documentação que permitirá identificar qual caminho faz sentido.

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Quando o patrimônio é importante, não basta saber quem acredita ser o dono. O ideal é que a documentação também conte a mesma história.

FAQ

1. Paguei o imóvel, mas ele ainda está no nome de outra pessoa. Sou o proprietário?

Não necessariamente. Na compra e venda entre vivos, a propriedade é transferida com o registro do título na matrícula. Contrato, pagamento e posse podem gerar direitos importantes, mas não substituem automaticamente o registro. O caso deve ser analisado documentalmente.

2. Quais são os riscos de deixar um imóvel em nome de terceiro?

O imóvel pode enfrentar conflitos envolvendo dívidas, sucessão, novos negócios ou atos praticados pelo proprietário registral. Embora o comprador sem registro possa ter meios de defesa, a regularização reduz a insegurança e a necessidade de discutir posteriormente seus direitos.

3. Contrato de gaveta vale para colocar o imóvel no meu nome?

O contrato de gaveta pode comprovar a negociação e gerar direitos, mas não transfere sozinho a propriedade. Dependendo da quitação e dos documentos, ele pode fundamentar uma adjudicação compulsória ou outra medida de regularização. Recomenda-se analisar a cadeia documental antes de escolher o procedimento.

4. O imóvel em nome de terceiro pode ser penhorado por dívida dessa pessoa?

Pode surgir penhora ou outro conflito porque o imóvel permanece formalmente vinculado ao titular registral. O comprador com posse decorrente de compromisso de compra e venda pode, em determinadas situações, utilizar embargos de terceiro para defender seu direito. A proteção depende do caso concreto.

5. Como regularizar um imóvel quitado se o vendedor não quer ou não consegue passar a escritura?

A adjudicação compulsória pode ser adequada quando existe obrigação de transferir o imóvel e o adquirente cumpriu suas obrigações. Atualmente, o procedimento pode ser judicial ou, preenchidos os requisitos legais, extrajudicial perante o Registro de Imóveis.

6. Posso fazer usucapião de um imóvel que está no nome de outra pessoa?

Sim, se a posse preencher os requisitos da modalidade de usucapião aplicável. Apenas morar no imóvel, pagar IPTU ou contas não é suficiente. Tempo, características da posse e demais condições legais devem ser analisados antes de escolher essa forma de regularização.

7. O que acontece se o proprietário que consta na matrícula morrer antes de transferir o imóvel?

A regularização continuará sendo possível, mas poderá envolver inventário, herdeiros ou adjudicação compulsória, conforme a origem do direito e a documentação existente. Contrato, quitação e data da aquisição são especialmente importantes. Quanto antes a situação for analisada, menor tende a ser a complexidade documental.

8. Pagar IPTU, condomínio e contas durante muitos anos coloca o imóvel no meu nome?

Não automaticamente. Esses documentos podem ajudar a provar posse e vínculo com o imóvel, mas não substituem o registro da propriedade. Também podem servir como elementos probatórios em procedimentos como usucapião, desde que os demais requisitos legais estejam presentes.

9. É melhor fazer adjudicação compulsória ou usucapião para regularizar o imóvel?

Depende da origem do direito. Compra comprovada e obrigação de transferir podem favorecer a adjudicação compulsória. Posse qualificada pelo período exigido em lei pode permitir usucapião. Não é recomendável escolher apenas pelo procedimento aparentemente mais rápido; os documentos devem ser avaliados primeiro.

10. O que devo fazer primeiro para colocar um imóvel em nome de terceiro no meu nome?

Comece pela matrícula atualizada e reúna contratos, escrituras, recibos, comprovantes de pagamento e documentos da posse. Depois, identifique onde a cadeia de transferência foi interrompida. A partir desse diagnóstico, pode-se avaliar escritura e registro, adjudicação compulsória, usucapião ou outra solução adequada.