Adjudicação compulsória: como regularizar seu imóvel mesmo sem escritura definitiva

Quem compra um imóvel quitado e não consegue registrá-lo em seu nome enfrenta um problema real, que exige solução técnica, direta e amparada pela lei. É nesse contexto que a adjudicação compulsória extrajudicial passou a ganhar força no Brasil.

Esse procedimento foi regulamentado pelo Provimento nº 150/2023 do CNJ, com base na Lei nº 14.382/2022, e permite que o comprador regularize o imóvel diretamente em cartório, sem a necessidade de uma ação judicial.

O objetivo é garantir a transferência da propriedade mesmo quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, falece ou simplesmente desaparece.

Ao contrário do processo judicial, que pode levar anos, a via extrajudicial é mais ágil e menos onerosa. Mas isso não significa que seja automática.

Existem requisitos específicos, documentação obrigatória e situações em que o procedimento não é aceito pelos cartórios. Em todos os casos, a participação de um advogado continua sendo obrigatória.

Quem atua na área de direito imobiliário encontra nesse instrumento uma alternativa viável, principalmente em casos em que houve compra e venda com contrato particular e o pagamento já foi totalmente quitado.

A regularização por essa via já está sendo usada por cartórios em diversos estados, e pode ser aplicada até mesmo quando o vendedor está falecido, desde que cumpridas as exigências legais.

Ao longo do conteúdo, você vai entender quando cabe a adjudicação compulsória extrajudicial, quais são os documentos exigidos, o que muda em relação ao processo judicial e como um advogado pode facilitar esse trâmite de forma eficiente.

Esse tema também pode se conectar com serviços como a análise de matrícula imobiliária, a regularização cartorial e a orientação jurídica para quem lida com imóveis ainda sem escritura pública, temas que já abordamos em outras soluções aqui no site, sempre com base nas regras mais atuais.

O que é adjudicação compulsória e quando ela é necessária?

A adjudicação compulsória é uma medida legal utilizada quando o comprador de um imóvel não consegue obter a escritura definitiva, mesmo tendo cumprido sua parte no contrato de compra e venda, como o pagamento total do valor acordado.

Essa situação é mais comum em imóveis adquiridos informalmente, em loteamentos antigos ou entre particulares. Quando o vendedor se recusa a formalizar a escritura, desaparece, falece, perde a capacidade civil ou simplesmente não cumpre sua obrigação, o comprador pode acionar a justiça (ou, desde 2022, o cartório) para transferir o imóvel diretamente para seu nome.

Em resumo, a adjudicação compulsória força a transferência do imóvel para o comprador, mesmo sem a assinatura do vendedor.

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Adjudicação compulsória judicial: quando é preciso recorrer à justiça?

A via judicial ainda é a mais comum, especialmente quando:

• O contrato de compra e venda foi totalmente quitado;
• O vendedor está em local incerto e não sabido;
• Há herdeiros ou disputas em inventários, divórcios ou falências;
• O imóvel está ocupado, mas sem registro em nome do comprador;
• Há negativa expressa ou omissão do vendedor em regularizar a situação.

O procedimento é iniciado com uma ação judicial, onde o comprador apresenta o contrato, os comprovantes de pagamento e outras provas de que cumpriu suas obrigações. Com isso, o juiz pode conceder uma sentença que vale como título para registro no cartório de imóveis, regularizando o imóvel definitivamente.

• Leia também: Como Regularizar um Imóvel com Documentação Incompleta

Adjudicação compulsória extrajudicial: mais agilidade no cartório

Com a entrada em vigor da Lei nº 14.382/2022, agora é possível realizar o processo diretamente em cartório, sem precisar ingressar com uma ação judicial — desde que cumpridos alguns requisitos.

Essa versão extrajudicial, regulamentada pelo Provimento CNJ nº 150/2023, é mais rápida, menos burocrática e vem sendo cada vez mais adotada por quem busca regularização sem enfrentar um processo judicial.

Para ser possível, é necessário:

• Contrato de compra e venda com cláusula de irretratabilidade;
• Comprovação da quitação total do imóvel;
• Ausência de litígios ou discussões jurídicas sobre o imóvel;
• Elaboração de ata notarial por um tabelião, constatando a posse e a situação fática;
• Assistência obrigatória de um advogado ou defensor público.

O cartório notificará o vendedor, e caso ele não se manifeste ou mantenha a recusa injustificada, o imóvel será registrado no nome do comprador.

Quais documentos são necessários?

Embora possa haver variação conforme o caso, em geral são exigidos:

• Contrato de compra e venda;
• Comprovantes de pagamento integral;
• Documentos pessoais do comprador;
• Certidões negativas;
• Planta ou memorial descritivo, se houver;
• Ata notarial (no caso extrajudicial);
• Certidão do imóvel atualizada.

O ideal é que um advogado especializado analise o caso para identificar lacunas, riscos e providenciar a documentação adequada, evitando indeferimentos ou atrasos.

• Não deixe de ler: Guia Completo sobre Distrato Imobiliário

Qual a diferença entre usucapião e adjudicação compulsória?

Essa é uma dúvida comum. Ambos os instrumentos visam a regularização da propriedade, mas os fundamentos são diferentes:

• A usucapião depende de posse prolongada, contínua, pacífica e com intenção de dono, sem oposição;
• A adjudicação compulsória exige a existência de um contrato de compra e venda válido e quitado, mas sem a formalização da escritura por parte do vendedor.

Ou seja, quem tem um contrato e pagou pelo imóvel, mas não tem escritura, deve buscar a adjudicação. Já quem ocupa o imóvel há muitos anos, sem contrato, pode ser orientado para a usucapião.

Na dúvida, o ideal é fazer uma consulta jurídica individual.

A diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial

A adjudicação compulsória judicial é realizada por meio de ação na justiça, quando o vendedor desapareceu, faleceu, se recusa a assinar a escritura ou há litígios envolvendo o imóvel.

O comprador apresenta o contrato quitado e os comprovantes ao juiz, que poderá determinar o registro do imóvel em nome do comprador. Esse caminho ainda é o mais comum em situações com herdeiros, inventários ou disputas familiares.

Já a adjudicação compulsória extrajudicial ocorre diretamente no cartório, sem necessidade de processo judicial, desde que todas as exigências legais estejam atendidas: contrato com cláusula de irretratabilidade, quitação integral, ausência de litígio e elaboração de ata notarial.

O cartório notifica o vendedor, e, se ele não responder ou mantiver a recusa injustificada, o imóvel é transferido com base na documentação apresentada.

Casos comuns em que a adjudicação é a solução

• Imóveis adquiridos em loteamentos antigos, com vendedores desaparecidos ou falecidos;
• Compras informais entre particulares, sem escritura pública;
• Partilhas de bens em divórcio ou inventário sem registro atualizado;
• Contratos firmados por cooperativas habitacionais ou construtoras que não concluíram a regularização;
• Negócios jurídicos antigos, com documentos precários, mas posse e pagamento evidentes.

Quanto tempo demora e qual o custo?

O tempo depende da via escolhida:

• Judicial: Pode levar entre 6 meses e 2 anos, dependendo da comarca, complexidade e defesas da parte contrária;
• Extrajudicial: Pode ser concluída em 60 a 120 dias, se não houver impugnações.

Quanto ao custo, envolvem:

• Honorários advocatícios;
• Custas cartorárias ou judiciais;
• Custos com certidões, ata notarial e diligências.

Apesar disso, o custo-benefício costuma ser vantajoso quando comparado ao risco de perder o imóvel ou enfrentar ações futuras.

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A adjudicação compulsória extrajudicial representa hoje um dos caminhos mais rápidos e eficazes para quem comprou um imóvel, quitou integralmente e ainda não conseguiu o registro definitivo.

Mais do que resolver uma pendência documental, esse procedimento evita riscos futuros com herdeiros, terceiros, restrições urbanísticas ou impedimentos legais.

Com atuação sólida e estratégica em direito imobiliário, a advogada Larissa Siqueira é referência na área de regularização fundiária, usucapião e adjudicação compulsória, conduzindo processos em Sorocaba e todo o estado de São Paulo, tanto pela via judicial quanto extrajudicial.

Cada caso exige atenção aos detalhes e domínio técnico da legislação atual. E é exatamente isso que Larissa oferece: orientação jurídica personalizada, análise criteriosa da documentação e acompanhamento integral até o registro final em cartório.

Se você está com a escritura travada, sem conseguir registrar o imóvel em seu nome, entre em contato com um advogado em Sorocaba. Com apoio jurídico adequado, é possível resolver o impasse e garantir seu direito de forma definitiva e segura.

FAQ – Adjudicação Compulsória

O que é adjudicação compulsória?
É o procedimento que permite ao comprador de um imóvel obter o registro definitivo em seu nome, mesmo sem a assinatura do vendedor, quando há contrato quitado e recusa na formalização.

Qual a diferença entre adjudicação judicial e extrajudicial?
A judicial é feita por meio de ação na justiça. A extrajudicial ocorre diretamente no cartório, com base na Lei nº 14.382/2022, desde que os requisitos legais sejam cumpridos.

Preciso de advogado para adjudicação compulsória?
Sim, tanto na via judicial quanto extrajudicial, é obrigatória a assistência jurídica por advogado ou defensor público.

Adjudicação compulsória serve para imóveis em inventário ou divórcio?
Sim. É comum em casos de partilha onde uma das partes impede o registro da propriedade. O instrumento permite a conclusão da regularização.

Quanto custa o processo de adjudicação compulsória?
Os custos variam conforme o valor do imóvel e a via adotada (judicial ou extrajudicial). Envolvem honorários, custas e taxas cartorárias.