Usucapião: como regularizar seu imóvel pela posse prolongada

Você vive em um imóvel há anos, paga IPTU, cuida como se fosse seu mas o imóvel não está no seu nome? Isso é mais comum do que parece.

Em bairros urbanos e áreas rurais, muitas pessoas moram em casas sem escritura, fruto de herança informal, compra verbal ou abandono por antigos proprietários.

Nesses casos, a usucapião pode ser a saída legal mais segura para garantir a regularização definitiva do bem.

A seguir, você entenderá mais sobre como funciona o processo do direito imobiliário, quais os tipos de usucapião, os requisitos, diferenças entre a via judicial e extrajudicial, prazos, custos e quando procurar uma advogado especializado em imóveis.

Esse conteúdo foi feito para quem quer resolver de vez a situação do seu imóvel e viver com tranquilidade jurídica.

Conheça também o serviço de investigação minuciosa que envolve a análise jurídica, documental, financeira, realizada antes da assinatura do contrato de compra e venda, conhecido como Due Diligente.

O que é usucapião?

Usucapião é o direito de adquirir a propriedade de um imóvel após a posse contínua, pacífica e prolongada, desde que com intenção de dono.

Ou seja, se você mora no imóvel de forma ininterrupta por um determinado tempo, age como proprietário e cumpre certos requisitos legais, pode transformar essa posse em propriedade definitiva.

Essa regularização tem respaldo no Código Civil e na Constituição Federal. A posse não pode ser violenta, clandestina ou precária (como no caso de quem mora de favor).

A pessoa deve demonstrar animus domini, ou seja, agir como verdadeira dona do imóvel, o que inclui pagar contas, realizar benfeitorias, zelar pelo bem e impedir que terceiros se oponham.

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Quais os tipos de usucapião?

Existem diferentes formas de usucapião, cada uma com regras específicas. A seguir, veja as principais:

Judicial

É feito por meio de ação na Justiça. Essa via é necessária quando há ausência de documentos, dúvidas sobre a posse, falta de anuência dos vizinhos ou disputas sobre o imóvel. Mesmo sendo um processo mais demorado, costuma ser a única opção quando há conflito ou herdeiros envolvidos.

Extrajudicial

Desde 2015, é possível fazer o usucapião extrajudicial diretamente no cartório, conforme o Novo Código de Processo Civil e o Provimento 65/2017 do CNJ. Essa modalidade é mais rápida, porém exige que toda a documentação esteja em ordem, sem qualquer litígio. É obrigatória a contratação de um advogado.

Principais vantagens:

• Processo feito no cartório
• Sem necessidade de juiz
• Tempo médio entre 6 a 12 meses

Usucapião Especial Urbana

Destinada a quem ocupa imóvel urbano de até 250 m² como sua única moradia, por pelo menos 5 anos ininterruptos, de forma pacífica, sem oposição e sem ser proprietário de outro imóvel.

Usucapião Especial Rural

Aplica-se a áreas de até 50 hectares, desde que a pessoa utilize a terra para moradia e produção, por pelo menos 5 anos seguidos, com posse pacífica e ininterrupta.

Usucapião Familiar (ou por abandono do lar)

Quando um dos cônjuges abandona o lar, o outro pode requerer o imóvel como seu após 2 anos de posse exclusiva e pacífica, desde que o imóvel tenha até 250 m² e seja usado para moradia da família.

Usucapião Ordinária

Requer:

• Posse mansa e pacífica por 10 anos,
• Com justo título (ex: contrato de compra e venda)
• E boa-fé do possuidor.
  Esse prazo pode ser reduzido para 5 anos se o imóvel for utilizado para moradia ou se houver investimentos sociais ou econômicos relevantes.

Usucapião Extraordinária

Dispensa justo título e boa-fé. Exige:

• Posse pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono por 15 anos
• Pode ser reduzida para 10 anos se o imóvel for utilizado como moradia ou tiver sido feita alguma benfeitoria de caráter social.

Usucapião Coletiva

Voltada para comunidades de baixa renda que ocupam uma área urbana com mais de 250 m², de forma ininterrupta por 5 anos. Não exige identificação individual de cada lote, beneficiando todos os ocupantes.

Usucapião de Bens Móveis

Nem só imóveis podem ser adquiridos por usucapião. Bens móveis também entram, com dois formatos:

• Ordinária: 3 anos de posse com justo título e boa-fé
• Extraordinária: 5 anos de posse, mesmo sem título ou boa-fé

Se você está querendo regularizar um imóvel por usucapião em Sorocaba, seja na forma judicial ou extrajudicial, é essencial contar com o suporte de um escritório com advogados especializados.

Entre em contato com a Larissa Siqueira Advocacia e tenha orientação jurídica completa para dar entrada no seu processo com segurança e agilidade.

Requisitos legais para o usucapião

Para conseguir a regularização, é necessário cumprir requisitos objetivos e apresentar provas documentais e testemunhais da posse.

Entre os principais requisitos estão:

• Posse contínua, pacífica e sem oposição
• Intenção de dono (animus domini)
• Prazo mínimo de 2 a 15 anos, a depender do caso
• Imóvel identificado e sem disputa judicial
• Boa-fé e, em alguns casos, existência de um justo título

Prazo mais comuns por tipo:

• 5 anos com título e boa-fé (usucapião ordinário)
• 10 anos sem título, mas com posse mansa e pacífica
• 2 anos para usucapião familiar
• 15 anos para posse sem título e sem comprovação de boa-fé

Documentos exigidos para iniciar o processo

Ter a documentação correta em mãos faz toda a diferença no sucesso do processo. Veja os principais:

• Documentos pessoais do possuidor
• Comprovantes de residência e de pagamento de IPTU
• Contas de consumo pagas no imóvel
• Planta e memorial descritivo do imóvel com ART do responsável técnico
• Certidões negativas de ônus reais e ações sobre o bem
• Declarações de vizinhos (confrontantes)
• Fotografias e depoimentos de testemunhas que comprovem o tempo de posse

Diferenças entre judicial e extrajudicial

Característica	Judicial	Extrajudicial
Onde tramita	Vara Cível	Cartório de Notas e Registro
Necessidade de audiência	Possível	Não
Participação do juiz	Sim	Não
Tempo médio de conclusão	1 a 4 anos	6 a 12 meses
Documentação exigida	Mais flexível	Mais rigorosa
Possível mesmo com conflito	Sim	Não

Erros comuns que impedem a regularização

1. Não reunir provas suficientes da posse
2. Escolher a via extrajudicial sem ter toda a documentação exigida
3. Não formalizar a planta e o memorial com profissional habilitado
4. Iniciar processo sem advogado (mesmo na via extrajudicial)
5. Achar que quem mora de favor tem direito ao usucapião

Quanto custa um processo de usucapião?

Os valores podem variar bastante de acordo com a via escolhida (judicial ou extrajudicial), tamanho do imóvel e complexidade do caso.

Estimativas médias:

• Honorários advocatícios: de R$ 3.000 a R$ 20.000
• Custas cartorárias: de R$ 800 a R$ 2.500
• Despesas com documentação e planta: em torno de R$ 1.000

É importante lembrar que pessoas de baixa renda podem solicitar gratuidade de justiça ou isenção de custas, tanto na Justiça quanto em alguns cartórios. Fonte: CNJ – Provimento 65/2017

Vale a pena regularizar seu imóvel?

Sim. Regularizar a posse garante a propriedade legal do imóvel, evita disputas, valoriza o bem e permite venda, financiamento ou inventário. Além disso, elimina riscos como perda do imóvel para herdeiros, credores ou terceiros.

Segundo dados da Arpen-Brasil (2023), mais de 70% dos imóveis regularizados por usucapião extrajudicial são vendidos ou financiados em até 2 anos após a escritura. A regularização representa não apenas segurança jurídica, mas liberdade patrimonial.

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Quando procurar uma advogada especialista em Usucapião em Sorocaba?

Você deve procurar uma profissional especializada em usucapião e regularização imobiliária quando:

• Mora há anos no imóvel sem escritura
• Comprou com contrato de gaveta
• Herdou imóvel não inventariado
• O imóvel está abandonado há muito tempo
• Deseja fazer usucapião extrajudicial com rapidez e segurança

A Dra. Larissa Siqueira, advogada em Sorocaba e especialista em regularização de imóveis e posse prolongada, pode analisar seu caso, organizar a documentação (mesmo com a documentação incompleta) e indicar o melhor caminho, seja judicial ou direto no cartório.

Sobre usucapião em Sorocaba: como regularizar seu imóvel pela posse prolongada

Viver em um imóvel sem escritura é viver sob risco. A posse não regularizada pode ser contestada, dificultar a venda e até levar à perda do bem. O usucapião é uma solução jurídica legítima, prevista em lei, que garante segurança e valor patrimonial.

Você já se perguntou há quanto tempo mora nesse imóvel e por que ainda não regularizou? Talvez agora seja a hora certa de resolver isso com o suporte certo.

Se você tem dúvidas, reúna seus documentos, procure um escritório de advogados em Sorocaba hoje mesmo e veja se é possível iniciar o processo de usucapião extrajudicial que costuma ser mais rápido, seguro e econômico. Regularizar é proteger o que é seu.